법학(法學)/민법2021. 9. 25. 16:11
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[물권법 사례] 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권

 

55. 건물 X는 A회사가 볼링장을 운영하기 위하여 지었으나, 이에 필요한 시설자금이 부족하여 이를 갑에게 임대하여 주었다. 갑은 시설자금을 마련하기 위하여 은행으로부터 자금을 빌리면서 A회사가 이에 연대보증을 하고 X에 관하여 근저당권설정등기를 경료하였다. 그런데 갑이 대차금의 반환을 연체함에 따라 건물 X에 관한 임의경매가 진행되어 경락인 을 명의로 소유권이전등기가 경료되었고 을은 건물 X를 명도받아서 볼링장을 경영하게 되었다. 이에 갑은 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 건물 X의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 을에 대하여 제626조 및 제203조에 기하여 유익비의 상환을 청구하였다. 정당한가? (30점)

I. 갑의 을에 대한 임대차계약상의 유익비상환청구권(제626조 제2항)
가. 유익비상환청구의 요건
(요건) 임차인의 유익비상환청구가 인정되려면, i)임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로, ii)가치의 증가가 현존하여야 하며, iii)임대차가 종료하여야 한다(제626조 제2항).
(사안) 사안에서 임차인 갑이 i)건물 X에 볼링장 영업을 위한 내장공사 등 비용을 투입하였고, ii)현재도 을이 볼링장을 경영하는 만큼 가치가 현존하며, iii)경락인 을이 건물 X를 명도받아서 볼링장을 경영하는 것으로 보아 임대차관계가 종료된 것으로 보이므로, 유익비상환청구가 가능하다. 
나. 유익비상환청구의 상대방
(임대인의 지위승계) 임차권의 승계가 있기 위해서는 임차권의 양도계약이 있거나, 상가임대차보호법이 적용되어 법률규정에 의한 승계가 있어야 한다. 이러한 임차권이 대항력이 있는 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 비용상환을 청구할 수 있다. 
(사안) 그러나 사안의 건물은 상가임대차보호법의 적용대상도 아니어서 그에 의한 임차권의 대항력이 인정되지 않고, 임차권의 양도계약도 없으므로 임대인 지위가 승계되지 않는다. 그리고 제621조 제2항에 의해 부동산임대차를 등기하면 대항력을 취득하는데, 사안에서 건물 X에 대하여 임차권 등기를 경료한 사정도 보이지 않는다. 따라서 종전의 소유자 A회사에게 비용상환을 청구할 수 있을 뿐, 새로운 소유자 을에게는 비용상환을 청구하지 못한다.

II. 갑의 을에 대한 점유자·회복자 관계상의 유익비상환청구권(제203조 제2항)
(요건) 점유자의 유익비상환청구가 인정되려면, i)청구권자가 점유할 권원이 없을 것, ii)비용지출을 주도하고 관리하였을 것을 요건으로 한다(제203조 제2항).
(판례) 판례는 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시 상대방에 대하여 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 없다고 하여, 전용물소권을 부정하는 입장이다.
(사안) 사안의 경우, 점유자 갑은 A회사와 임대차계약을 통해 적법하게 건물 X를 점유하면서 비용을 지출하였으므로, 회복자 을에게 제203조 제2항에 따른 유익비상환청구가 인정되지 않는다.

III. 결론
갑이 을에 대하여 제626조 및 제203조에 기하여 유익비상환을 청구한 것은 정당하지 않다.

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법학(法學)/민법2021. 9. 25. 16:08
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[물권법 사례] 선의점유자의 과실취득권

 

52. 갑은 건물 X를 취득한 다음 냉장·창고업을 시작하면서 그 아들인 을에게 위 사업과 관련한 실무를 담당하게 하였다. 그런데 을은 갑의 허락없이 건물 X 중 일부를 이러한 사실을 모르는 병에게 임대하여 주었다. 이 사실을 알게 된 갑은 병의 건물 X에 대한 점유가 을의 무권대리에 의한 임대차계약에 기인한 것으로서 법률상 원인이 없는 것이므로 병은 해당건물 X에 대한 점유부분을 인도하고 그 점유 부분에 상응하는 부당이득을 반환할 의무가 있다는 주장을 하며 이 사건 소송을 제기하였다. 이 경우 갑의 건물인도 및 부당이득반환청구권은 인용될 수 있는가? (20점)

I. 갑의 병에 대한 소유물반환청구권(제213조)
(요건) 제213조의 소유권에 기한 건물인도 청구권은 i)청구권자가 소유권자일 것, ii)상대방은 점유자일 것을 요한다.
(i)요건 검토) 병의 점유권원은 무권대리인 을과의 계약체결에 의한 임차권이므로 본인 갑의 추인이 없는 한 본인 갑에 대하여 효력이 없다(제130조).
(사안) 따라서 갑은 건물 X의 소유권자이고, 병은 제213조 단서의 점유할 권리가 확인되지 않는 점유자이므로 소유물반환청구권을 행사할 수 있다. 

II. 갑의 병에 대한 부당이득반환청구권(제741조) 
1. 부당이득반환청구권의 발생
(요건) 제741조의 부당이득반환청구권은 i)법률상 원인 없이, ii)타인의 재산이나 노무로부터 이익을 얻고, iii)타인에게 손해를 가할 것을 요한다.
(판례) 타인 소유의 토지 위에 권한없이 점유·사용·수익하고 있는 자는 법률상 원인없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 본다.
(사안) 병은 i)무권리자 을과 임차계약을 맺었을 뿐 건물 X의 진정한 소유권자인 갑으로부터 추인받은 사실이 없고, ii)갑의 재산인 건물 X를 점유함으로써 사용이익을 얻었으며, iii)그로 인하여 갑에게 동액 상당의 손해를 주었으므로, 병은 갑에게 부당이득청구권 발생한다.

2. 부당이득반환청구권의 범위
(문제점) 사안과 같이 점유자 병이 제213조 단서의 점유할 권리가 없어 건물 X를 반환해야 하는 경우, 사용이익의 반환범위에 관하여 민법 제748조에 의할 것인지, 제201조에 의할 것인지 문제된다.
(판례) 판례는 민법은 선의 점유자를 보호하기 위하여 제201조 제1항을 제748조 제1항의 특칙으로 해석한다. 판례는 사용이익도 과실에 포함된다고 본다. 과실수취권이 인정되는 선의의 점유자란 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자로서, 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 한다.
(사안) 사안의 경우, 소송이 제기되기 전까지 병은 을로부터 임차권을 유효하게 취득한 것으로 믿었기 때문에 제201조 제1항의 선의의 점유자에 해당한다. 따라서 반환의무가 없다.
다만, 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 보게 되므로(제197조 제2항), 갑이 제기한 소송에서 병이 패소한다면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 간주되어, 제201조 제2항에 의하여 사용이익을 반환할 의무를 부담한다. 

III. 결론
갑의 건물인도 청구권은 인용될 수 있으나, 부당이득반환청구권은 인용될 수 없다.

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법학(法學)/민법2021. 9. 12. 14:47
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[물권법 사례] 법률행위에 의한 부동산 소유권양도와 선의의 제3자 보호

25. 갑은 을에게 부정하게 만든 토지감정결과를 보여주고 토지 X를 헐값으로 매수한 후 소유권이전등기를 경료받았다. 그 후 토지감정결과가 조작되었음을 알게 된 을은 매매계약을 적법하게 취소하였으나 갑은 토지 X가 자신의 명의로 등기되어 있는 것을 이용하여 이러한 사실을 전혀 모르는 병에게 토지 X를 매도하였다. 이 경우 을은 병에게 토지 X의 인도 및 등기의 말소를 청구할 수 있는가? (15점)

I. 소유물 반환 및 방해배제청구권(213조, 214조)
(청구 근거) 토지인도청구는 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구이며, 등기말소청구는 민법 제214조의 토지소유권에 기한 방해배제청구이다. 
(청구 요건) 토지인도청구는 i)원고 소유, ii)피고 점유를 요하며, 등기말소청구는 i)원고 소유, ii)피고 등기, iii)피고 등기가 원인무효일 것을 요한다. 
(사기에 의한 의사표시에 따른 소유권의 귀속) 을은 갑에게 토지 X를 매도하여 이전등기하고, 갑은 병에게 매도하여 이전등기를 경료하였으므로, 현재 등기부상 소유자는 병이다. (※ 설문에서 이미 적법하게 취소하였다고 하였으므로, 110조 자세하게 설시 불요) 
그러나 을은 사기에 의한 의사표시의 취소(민법 제110조 제1항)로서 갑과의 매매계약을 적법하게 취소하여 갑-을간 매매계약은 소급적으로 무효가 된다(제141조). 따라서 병은 무권리자인 갑으로부터 토지를 매수한 것이므로, 유효하게 소유권을 취득하지 못한다. 
(선의의 제3자에 대한 대항) 다만, 사기에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에 대하여 대항할 수 없다(민법 제110조 제3항). '제3자'는 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로써 사기에 의한 의사표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 i)실질적으로 ii)새로운 iii)법률상 이해관계를 맺은 자로 한정된다는 것이 통설, 판례의 입장이다. '선의'란 의사표시가 사기에 의한 것임을 모르는 것을 말한다. 무과실은 요건이 아니다. 제3자는 선의로 추정되므로 제3자가 악의라는 사실은 그것을 주장하는 자가 입증해야 한다.
-> 사안에서 병은 사기에 의한 의사표시에 기하여 존재하는 법률관계를 기초로 해서 소유권을 취득한 자에 해당하므로, 실질적으로 새로운 이해관계를 맺은 자이고, 선의로 추정되므로 제110조 제3항의 선의의 제3자에 해당한다. 따라서 을은 병에게 사기에 의한 의사표시의 취소를 주장할 수 없다.
 
II. 사안의 적용
을은 병에게 토지 X의 인도 및 등기의 말소를 청구할 수 없다. (청구기각)

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법학(法學)/민법2021. 9. 12. 14:44
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[물권법 사례] 양도행위의 독자성·유인성

29. 갑은 을의 궁박한 상태를 이용하여 통상 가격의 1/4에 해당하는 값으로 을이 운영하고 있던 커피숍의 가구를 매수하였다. 을은 불공정한 법률행위를 근거로 무효를 주장하며 이미 인도한 가구의 반환을 요구한다. 정당한가?  (10점)

I. 소유물반환청구권(213조)
(소유물반환청구권) 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구권은 i)청구권자는 목적물의 소유권자일 것, ii)상대방은 목적물을 점유할 것을 요한다. 다만, 상대방에게 민법 제213조 단서의 점유할 권리가 있는 경우 그 청구를 거절할 수 있다.
-> 사안의 경우, 갑-을간 매매계약이 불공정한 법률행위 무효이고 그 양도행위 또한 무효로서, 을이 그대로 가구의 소유권자인지 문제된다.
(불공정한 법률행위) 민법 제104조에 의한 불공정한 법률행위는 i)급부와 반대급부가 현저히 불균형할 것, ii)급여자의 경솔·궁박·무경험에 의하여 급부하였을 것, iii)상대방이 악의일 것을 요한다.
-> 사안에서 갑은 i)통상 가격의 1/4에 해당하는 값으로 을의 가구를 매수하였고, ii)을의 궁박한 상태를 이용하였고, iii)통상 가격의 1/4 정도는 갑에게 악의가 있다고 추정되므로, 해당 매매계약은 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효이다. 
(양도행위의 유인성) 사안의 경우, 무효인 채권행위(매매계약)로 인하여, 물권행위인 물권적 합의(양도행위)도 무효가 되는지 문제된다. i)물권행위의 원인행위인 채권행위가 실효되더라도 물권행위는 유효하다는 '무인성'설도 있으나, ii)당사자의 의사에 부합하는 '유인성'설이 타당하다. 판례는 우리의 법제가 물권행위의 무인성을 인정하고 있지 않다는 이유로 유인성설 입장이다. 
-> 사안의 경우, 갑-을간 매매계약이 불공정한 법률행위로서 무효이고, 그 양도행위도 유인성으로 인해 무효이므로, 을은 가구의 소유권자이고, 갑은 가구의 점유권원 없는 점유자이다. 
(결론) 을의 갑에 대한 소유권에 기한 반환청구권에 따른 가구 반환청구는 정당하다.

II. 부당이득반환청구권(741조)
(부당이득청구권) 부당이득청구가 인정되기 위해서는 i)법률상 원인 없이, ii)타인의 재산 또는 노무로부터 이익을 얻고, iii)그러한 이익으로 인하여 타인에게 손해를 가하고, iv)이익과 손해 사이에 인과관계가 있을 것을 요한다. - 생략
-> 원인행위인 채권행위의 무효가 물권적 합의와 등기가 영향을 받지 않는다는 무인설을 취하더라도 소유권 취득의 법률상 원인인 매매계약이 무효이므로 을은 부당이득을 이유로 반환청구 가능하다. 즉, i)갑은 법률상 원인 없이, ii)을로부터 가구를 양도받았고, iii)을은 그로 인해 손해를 입었으므로, 을의 갑에 대한 부당이득반환청구권 인정된다. 유인설을 따르는 경우에도 점유가 법률상 원인 없으므로 부당이득반환청구권 인정된다.
(결론) 을의 갑에 대한 부당이득반환청구권에 따른 가구 반환청구는 정당하다. 

III. 사안의 적용
을의 갑에 대한 가구 반환요구는 정당하다. 

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법학(法學)/민법2021. 9. 12. 14:42
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[물권법 사례] 용익물권과 담보물권 사이의 우선적 효력


4(2). 갑은 을에게 자신의 소유 토지 X 위에 건물을 짓도록 허락하고 지상권을 설정해 주었다. 그 후 갑은 병에게 2억원을 빌리면서 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 갑이 병에게 돈을 갚지 못하여 경매절차가 개시되고 이를 통하여 토지 X의 소유권을 정이 취득하게 되었다. 이때 정은 을에게 토지의 인도 및 건물의 철거를 청구할 수 있는가? (15점)

 

I. 용익물권과 담보물권 사이의 우선적 효력

(청구 근거) 대지인도청구는 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구이며, 건물철거청구는 민법 제214조의 대지소유권에 기한 방해배제청구이다. 
(청구 요건) 대지인도청구 및 건물철거청구는 i)청구권자는 대지소유권자일 것, ii)대지위에 건물이 있을 것, iii)상대방은 건물소유자로서 대지를 점유할 것을 요한다. 다만, 상대방에게 민법 제213조 단서의 점유할 권리가 있는 경우 그 청구를 거절할 수 있다.
-> 사안의 경우, 청구권자 정은 대지소유권자이고, 대지 X 위에 건물이 있으며, 상대방 을은 건물의 소유자이므로 청구요건 충족하나, 상대방에게 점유할 권리가 있는지 문제된다.
(점유할 권리) 담보물권과 용익물권의 경우도 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다. 사안의 경우, 지상권이 설정된 뒤에 저당권이 설정되었으므로 지상권이 우선하게 된다. 따라서 저당권이 실행되더라도 을의 지상권은 소멸하지 않고(민사집행법 제91조 제3항), 정은 지상권으로 제한되어 있는 토지소유권을 취득한다(민사집행법 제91조 제4항).

II. 사안의 적용
(결론) 을의 지상권이 존속하여 토지를 점유할 정당한 권리가 있으므로, 정의 토지 인도 및 건물 철거요구는 모두 정당하지 않다.

 

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법학(法學)/민법2021. 9. 6. 14:38
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[물권법 사례] 담보물권 사이의 우선적 효력

4(1). 갑은 을로부터 1억원을 빌리면서 자신의 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 그 후 병으로부터 다시 2억원을 빌리고 그 담보로 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 병은 갑이 2억원을 갚지 못하자 경매절차를 개시하여 2억원을 토지 X의 경락가로 받았다. 이때 병은 경락가 중 얼마를 받을 수 있는가? (10점)

 

I. 담보물권 사이의 우선적 효력

(일물일권주의 의의) 물권 본질인 '일물일권주의' 원칙에 따르면, 하나의 물건 위에는 그 내용이 서로 용납되지 않는 물권은 하나밖에 존재할 수 없다. 그러나 저당권은 목적물을 현실적으로 지배·이용하는 것이 아니기 때문에, 같은 부동산 위에 두 개 이상 설정될 수 있다.
(물권 상호간 우선적 효력 의의) 같은 물건 위에 성립하는 물권 상호간에는, 시간적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다.
(물권 상호간 우선적 효력 근거) 저당권 상호간 우선적 효력에 대해서는 민법 제370조에서 제333조(동산질권의 순위)를 준용하는 바, 수개의 채권을 담보하기 위하여 동일한 부동산에 수개의 저당권을 설정한 때에는 그 순위는 설정의 전후에 의한다.
(사안의 적용) 사안의 경우, 후순위 저당권자 병은 채권의 변제를 받기 위하여 경매를 청구할 수 있다(민법 제363조 제1항). 그런데 경매로 매각이 되면 저당목적물 토지 X 위에 존재하던 저당권은 모두 소멸하며(민사집행법 제91조 제2항), 우선순위에 따라 배당받게 된다(민사집행법 제145조 제2항). 

II. 사안의 적용

등기순위에 따라 제1번 저당권이 후순위인 2번 저당권에 우선하므로(부동산등기법 제4조 제1항), 1번 저당권자 을이 우선하여 1억원을 변제받고, 나머지 1억원을 2번 저당권자 병이 변제받는다.

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법학(法學)/민법2021. 6. 25. 19:18
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문. Y는 4월 1일 X 소유의 중고 자동차 甲을 500만원에 매수하는 계약을 체결하고, 6월 1일에 甲을 인도 받았다. X의 청구가 인정될 수 있는지에 대해 민법 조문을 적시하면서 설명하시오.

(1) 대금을 지급할 시기에 대해 특별히 합의가 되지 않았다. X는 7월 1일에 대금 500만원과 6월 1일 이후의 이자를 지급할 것을 청구하였다.

(2) 대금은 7월 1일에 지급할 것이 합의되었다. 그럼에도 불구하고 Y는 대금을 지급하지 않았다. 그래서 X는 8월 1일에 대금 500만원과 6월 1일 이후의 이자 지급을 청구하였다.

 

1. 문제 – 매도인의 매수인에 대한 대금의 지급과 이자의 지급청구 가부

2. 대금지급의무
- 이행청구의 성립요건 - 권리근거규정
매수인은 소유권이전의 반대급부로서 대금을 지급할 의무를 부담한다(제563조, 제568조 1항). 대금의 지급 시기나 장소 등은 당사자의 특약에 의하여 정하여지는 것이 보통인데, 그에 의한다.
- 법률행위의 부관 – 저지요건[ ☞ (특별) 효력요건]

3. 대금의 이자
제587조는 매매의 경우에 관하여 특별히 과실의 취득과 대금 이자의 지급을 연계하여 규정하고 있다. 그에 의하면 매수인은 목적물의 인도가 없는 한 이자를 지급할 필요가 없고, 목적물의 인도를 받은 날로부터 이자를 지급하면 된다(제587조 제2문). 이는 목적물의 인도시까지 매도인이 목적물로부터 생긴 과실을 취득하게 한 것(제587조 제1문)에 대응하는 것이다. 그러나 대금의 지급에 관하여 기한이 정해져 있는 때에는 그 기한이 도래할 때까지는 이자를 지급할 필요가 없다(제587조 제3문).

(1) 이자의 성질 - 제587조 2문의 이자는 대금채무의 이행지체에 기인한 지연이자라 한다(판례). 즉 위 규정은, 과실과 이자의 관계는 목적물의 인도시를 기준으로 처리하는 것이 형평에 적합하다는 취지에서 나온 규정으로 소유권의 이전 유무를 불문하고 적용되며, 가사 지체에 빠진 경우라도 매도인은 미인도 목적물로부터 생긴 과실을 수취함으로써 매수인에게 발생한 손해를 배상하지 않아도 되고, 매수인은 매매대금을 지급하지 않은 데에 대한 지체책임을 지지 않아도 된다. 따라서 매수인은 목적물의 인도가 있을 때까지는 이자를 지급할 필요가 없는데, 여기서 말하는 이자의 성질은 지연손해금이라 할 것이다.

(2) 이자(지연손해금)을 청구하기 위한 요건
  1) 매매계약의 체결

  2) 매수인의 이행지체: 매수인 Y가 대금채무를 이행하지 않은 것. 다만 그 의미는 이행기의 합의 유무에 따라 달라지게 된다.
   ① 이행기의 합의가 없는 경우(⑴): 이 경우는, 매도인 X가 매수인 Y에게 이행의 청구를 할 필요가 있다(제387조 2항)
   ② 이행기의 합의가 있는 경우(⑵): 이 경우는 대금의 지급에 대해 기한의 정함이 있고, 그 기한이 경과한 것이 필요하다(제387조 1항).

  3) 목적물 인도: 매도인 X가 매수인 Y에게 목적물을 인도하였을 것

(3) 이자의 기산점
지연이자설에 의하면, 이자의 기산점은 매수인 Y가 이행지체에 빠진 시점과 목적물이 인도된 시점 중 뒤에 도래하는 시점이 된다. 이에 의하면 사안에서는 지체에 빠진 시점인 7월 1일이 기산점으로 된다.

“민법 제587조는 매수인은 매매목적물을 인도받은 때부터 매매대금에 대하여 이자를 지급하여야 한다고 규정하면서 대금의 지급에 관하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으므로, 대금의 지급기한이 있는 때에는 대금을 전부 지급하지 아니한 채 매매목적물을 인도받았다 하더라도 그 기한까지는 미지급대금에 대한 이자를 지급할 의무가 없는 것이라 할 것이다.”


4. 결론

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법학(法學)/민법2021. 6. 25. 19:14
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문. 선이행의무자가 이행하지 않고 있는 동안에 상대방의 채무가 변제기에 도래한 경우에, 상대방의 청구에 대해 선이행의무자도 동시이행의 항변권을 주장할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)

 

<선이행의무자의 동시이행의 항변권>

1. 원칙적으로 항변권 부정 [3점]

쌍무계약에서 생기는 채무라고 해서 그 변제기가 언제나 같은 것은 아니고, 당사자 일방이 상대방보다 먼저 이행하여야 할 「선이행의무」를 지는 경우에는 민법 제536조 제1항의 동시이행의 항변권이 인정되지 않는다. 즉 선이행의무자는 원칙적으로 이행거절권(동시이행의 항변권)을 갖지 않는다.

선이행의무는 당사자의 약정(특약. 예: 매매에서 중도금 지급) 및 법률규정에 의하여 발생한다. 쌍무계약에 있어서도 일방이 선이행의무를 지는 경우로, 임대차에 있어서 차임의 지급(민법 제633조), 도급에서 일의 완성 후 보수 지급(제665조), 유상위임 및 임치에서 보수의 지급(제686조 2항;제701조, 제686조)에 대해 「후급」으로 규정하고 있다.

 

2. 예외

(1) 선이행의무의 이행지체에 의해 상대방 채무의 변제기가 도래한 경우 [5점]

1) 선이행의무자가 이행하지 않고 있는 동안에 상대방의 채무가 변제기에 도래한 경우에는, 상대방의 청구에 대해 선이행의무자도 동시이행의 항변권을 주장할 수 있다는 것이 통설이다. 그 이유로, 이 항변권은 쌍무계약에 기한 채무의 성질상 이행이 상환으로 이루어져야 한다는 것이 정당화되기 때문에 인정되고 있으며, 따라서 항상 이행의 청구가 이루어지는 때를 표준으로 해야 하는 것이라고 설명되고 있다.

2) 다만 형식적으로 보아 일방의 당사자가 선이행의무를 지는 경우에도 거래의 성질 또는 계약목적상 일방 당사자의 선이행이 있어야 상대방이 이행할 특수한 사정이 있으면 비록 상대방의 채무에 관하여 정하여진 변제기가 도래하였더라도 선이행의무자에게 동시이행의 항변권이 인정되지 않는다고 해석된다. 그러한 특수한 사정이 있는 경우로 당사자의 의사가 상대방[선이행의무자)의 급부를 받은 후 일정기간이 지나서 자기의 반대급부를 이행하겠다거나, 또는 상대방의 이행을 확인한 후 자기도 이행한다는 것이 계약의 취지로 되어 있는 경우를 들 수 있다.

(2) 민법 제536조 제2항에 의한 불안의 항변권 [2점]

민법 제536조 제2항에 의하면, 쌍무계약의 당사자 일방이 선이행의무를 부담한다고 해도, “상대방(후이행의무자)의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때”에는 상대방이 그 채무 이행을 제공할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있다. 판례에 의하면, 여기서 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있는 때에 자기의 채무이행을 거절할 수 있는 경우란, “선이행채무를 지게 된 채권자가 계약 성립 후 채무자의 신용불안이나 재산상태의 악화 등의 사정으로 반대급부를 이행 받을 수 없는 사정변경이 생기고 이로 인하여 당초의 계약내용에 따른 선이행의무를 이행케 하는 것이 공평과 신의칙에 반하게 되는 경우”를 말한다.

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법학(法學)/민법2021. 6. 25. 19:06
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문. 갑은 자기 소유의 토지 토지 X를 을에게 5천만원에 매각하는 계약을 체결하였다. 을이 계약금과 중도금으로 3천만원을 지급한 후 갑에게 토지 X를 자기 앞으로 소유권이전등기를 해주면 토지 상에 건물을 지은 다음 토지와 건물을 한꺼번에 팔아 그 매각대금 중 일부로 잔대금을 지급하겠다고 하면서 6개월이면 충분하다고 하자 갑은 토지 X에 대한 소유권이전등기를 넘겨주고 인도까지 해주었다.

그 후, 위 토지상에는 건물이 건축되었는데 이는 병이 을과 건물 건축을 목적으로 토지임대차계약을 체결한 후 병이 건축한 것으로 병은 건물이 완성되자 건물보존등기를 마쳤다.

이러한 사정을 모르던 갑은 6개월이 지나도 을이 잔대금을 지급하지 않자 을에게 10일간의 기간을 정하여 잔대금의 지급을 최고하였으나 이행이 없었으므로 토지매매계약을 해제하였다.

그러나 갑이 을 명의의 토지소유권등기 말소를 지체하던 중 을은 등기 명의가 자기 앞으로 되어있음을 이용하여 정에게 토지 X를 매각하고 소유권이전등기를 경료해주었다.

Q1. 갑의 계약해제는 적법한가?

* 갑의 해제가 적법하다는 전제 하에서 그 법적효과와 관련하여 아래에 답하시오.

Q2. 갑과 을 사이의 법률관계를 설명하시오

Q3. 갑과 병 사이의 법률관계를 설명하시오

Q4. 갑과 정 사이의 법률관계를 설명하시오

 

답.

Q1. 갑의 계약해제는 적법한가?

1. 이행지체에 의한 해제권의 행사요건(민법 제544조)

 (1) 채무자의 이행지체

  ①이행지체의 성립요건

  ②이행하지 않는 것이 위법할 것 - 동시이행의 항변권 문제

  ③채무자의 귀책사유 - 채무자에게 책임있는 사유로 지체되었을 것

 (2) 갑에 의한 이행의 최고 - 상당한 기간을 정하여 이행을 최고할 것

 (3) 최고기간 내의 불이행 - 최고기간 내에 이행 또는 이행의 제공이 없을 것

 

2. 사안의 검토

을의 잔대금지급채무는 중도금 지급 후 6개월이 도달한 시점에서 이행기가 도래하였으며, 잔대금지급채무는 금전채무이므로, 이행지체에 대하여 과실없음을 항변하지 못하므로(제397조 제2항) 귀책사유는 문제되지 않는다. 갑이 을과의 쌍무계약에 기한 자신의 소유권이전의무와 목적물인도의무를 이행하였기에 을은 동시이행의 항변권도 주장할 수 없으므로 을이 이행하지 않음으로써 을의 귀책사유에 의한 이행지체의 요건은 충족되었다.

또한, 갑은 잔대금지급을 위해 10일간을 정하였는데, '상당한 기간'은 채무자가 이행을 준비하고, 이를 이행하는데 필요한 기간을 말한다. 이행하여야 할 채무의 성질 기타 객관적 성질을 고려할 때 10일간을 정하여 잔대금 지급을 최고한 것은 상당기간을 정하여 최고한 것으로 판단된다.

채권자 갑이 최고했음에도 불구하고 을은 그 기간동안 잔대금을 지급하지 않았으므로 갑의 이행지체에 의한 해제권 행사는 적법하다.

 

 

Q2. 갑과 을 사이의 법률관계

1. 계약상의 법적 구속으로부터의 해방(계약의 소급적 실효)

갑의 토지매매계약 해제로 갑, 을간에는 계약에 기하여 발생한 채권, 채무가 모두 소급적으로 소멸한다. 따라서 아직 이행하지 않은 채무는 이행할 필요가 없게 된다.

을이 취득한 토지소유권은 물권적 효과설에 의할 경우 해제에 의해 등기 없이도 갑에게 복귀하는 것이 원칙이나, 을로부터 토지소유권을 전득한 정이 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당할 경우에는 갑으로부터의 소유권복귀는 제한을 받게 된다.

 

2. 원상회복의무의 발생(제548조)

(1) 갑의 원상회복의무

매도인 갑은 을로부터 수령한 계약금 및 중도금의 합산액 3천만원(제548조 제1항)과 3천만원을 받은 날로부터 이에 대한 연 5푼(5%)의 법정이자(제548조 제2항)를 을에게 반환해야 한다.

법정이자의 반환은 원상회복의 차원에서 요구되는 것이므로 을이 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행하지 않더라도 이 의무를 면하는 것은 아니다. 따라서 갑이 동시이행의 항변권을 을에게 행사하는 동안에도 법정이자는 계속해서 증가하게 된다. 판례도 같은 입장이다.

(2) 을의 원상회복의무

(계약이 해제되면 그 효력이 소급적으로 소멸함에 따라 이미 그 계약상 의무에 기하여 이행된 급부는 원상회복을 위하여 부당이득으로 반환되어야 하는 것이고, 이러한 원상회복의무는 해제의 상대방은 물론이고 해제한 자도 당연히 부담하게 되는 것이므로, 당사자 사이의 약정이 적법하게 해제된 것이라면 그 해제가 누구의 귀책사유로 인한 것인지의 여부에 관계없이, 원래 당사자는 그 약정에 기하여 이미 지급받은 약정금을 상대방에게 반환할 의무를 지게 되는 것이다.

계약해제의 효과로서의 원상회복의무를 규정한 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별 귲어의 성격을 가진 것이라 할 것이어서, 그 이익반환의 범위는 이익의 현존여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다.

물건으로부터 수취한 과실(사용이익 포함)도 반환하여야 한다. 부동산을 점유, 사용함으로써 받은 이익은 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액이라 할 것이므로, 매수인이 부동산을 인도받아 그 용도대로 사용한 경우, 매수인은 임료 상당의 이익을 받았다고 할 것이다. 반환의무자가 제3자에게 목적물을 양도함으로써 원물반환이 불가능한 경우에는 불능(원상회복의무의 이행불능) 당시의 가액으로 반환하여야 한다.)

원상회복은 원물반환을 원칙으로 하므로 을은 매매대상인 토지의 소유권등기를 말소시킬 의무와 토지를 갑에게 인도할 의무를 부담한다. 만일, 토지의 전득자 정이 소유권을 취득할 경우 을은 토지를 반환할 수 없으므로 을은 해제 당시의 토지의 객관적 가치에 따른 가액(통설-해제시 기준)을 부당이득으로 반환하여야 한다. 또한, 토지의 사용이익도 과실에 준하는 것으로 보는 것이 통설, 판례의 입장이므로, 을은 정에게 토지소유권을 이전할 시기까지 임료 상당의 금액을 갑에게 반환해야 한다.

(3) 갑과 을 사이의 의무의 관계

갑과 을의 원상회복의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 상대방의 이행 또는 이행의 제공이 없는 한 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다(제549조, 제536조).

 

3. 갑의 을에 대한 손해배상청구

계약채무의 소멸과 원상회복을 하고도 해제권자에게 상대방이 야기한 해제사유(이행지체)로 말미암아 손해가 남은 경우에는 이의 배상청구를 할 수 있다. 즉, 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다(제551조). 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 ①그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, ②그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다.

 

 

Q3. 갑과 병 사이의 법률관계

1. 계약해제로 인한 원상회복의무와 제3자

계약해제로 인한 원상회복의무도 제3자의 권리를 해하지 못한다(제548조 제1항 단서). 사안에서 병은 갑의 해제의 의사표시 전에 을과의 토지임대차계약에 의해 임차권을 취득한 자이다.

(민법 제548조 제1항 단서에서 위와 같은 해제의 경우 그 해제로써 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있으며, 여기서 말하는 제3자란 원칙적으로 '해제의 의사표시가 있기 전'에 해제된 계약에 따라서 생긴 법률관계를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 자를 말하는 것이지만,

판례를 보면 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하고 각 당사자는 원상회복의무를 지게 되나, 이 경우 계약해제로 인한 '원상회복등기 등이 이루어지기 전'에는 계약해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관ㄱ녜를 가지게 되었고 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대해서는 계약해제를 주장할 수없다고 하여, 제3자의 범위를 '해제의 의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전'에 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자까지 포함시키고 있으며, 제3자가 계약해제사실을 알았다는 사실의 주장, 입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.

그리고 당사자 일방이 계약해제 한 경우 그 계약해제 전에 그 해제와 양립되지 아니하는 법률관계를 가진 제3자에 대해서는 계약해제에 따른 법률효과를 주장할 수 없는 것은 제3자가 그 계약해제 전에 계약이 해제될 가능성이 있다는 것을 알았거나 알 수 있었더라도 달라지지 않는다고 하였다.)

 

2. 해제의 의사표시 전의 제3자

해제의 소급효를 전제로 한다면, 제3자 보호에 관한 제548조 제1항 단서는 소급효에 의해 해치게 되는 제3자를 보호하기 위한 규정이라 이해되므로, 원칙적으로 해제 전에 등장한 제3자에 적용된다. 즉 제3자라 함은 해제의 의사표시가 있기 이전에 해제되는 계약에서 생긴 법률효과를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 자(목적물의 양수인, 목적물에 저당권이나 이용권의 설정을 받은 자 등)를 의미한다.

우리 민법은 물권변동에 있어서 성립요건주의를 취하고 있으므로 취득자는 등기나 인도라는 공시방법을 갖추고 있어야 한다. 또한 판례는 주택임대차보호법에 의하여 대항력 있는 임차권자도 해제의 효과로부터 보호되는 제3자의 범위에 포함시키고 있다. 즉, 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.

 

3. 사안의 검토

병은 갑의 해제의 의사표시가 있기 이전에 을의 토지소유권을 기초로 을과의 토지임대차계약에 의거하여 토지임차권을 취득한 자이다. 병은 건물의 소유를 목적으로 토지의 임대차계약을 체결한 후 그 지상건물을 보존등기한 자이므로 민법 제622조에 의하여 제3자에 대하여 대항력 있는 토지임차권을 취득한 자라고 할 수 있다. 즉, 토지 임차시 토지 임대차에 대한 등기를 별도로 하지 않더라도, 건물 등기만 하면 토지임차권을 제3자에게 주장할 수 있다. 따라서 토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되더라도 토지의 양수인에게 토지 임차권을 주장할 수 있고 건물 철거를 막을 수 있다.

주택임대차보호법에 의하여 대항력이 인정되는 임차권자를 제548조 단서의 제3자에 포함시키고 있는 판례의 취지를 고려할 때, 제622조에 의하여 대항력이 인정되는 병도 임대인 을과 전소유자 갑간의 토지매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 갑에게(갑이 토지소유권을 회복하는 경우) 대항할 수 있다고 하는 것이 타당하다. 이 경우 갑은 전임대인 을의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있다.

 

 

Q. 갑과 정 사이의 법률관계

1. 해제의 의사표시 후 제3자의 범위

제3자의 범위를 해제의 의사표시 전의 이해관계를 갖게 된 자로 한정할 경우, 해제의 의사표시가 있은 후에 권리를 취득한 자는 보호되지 못하게 된다. 해제의 의사표시가 있었는지 제3자가 쉽게 알 수 없기 때문에 이는 불합리할 수 있다. 따라서 해제의 의사표시가 있은 후에 이를 모르고 해제된 계약을 기초로 새로이 권리를 취득한 자도 여기의 제3자에 포함시켜야 한다. 다만 부동산 물권의 경우 해제에 기한 말소등기가 있은 후 권리를 취득한 자는 보호할 필요가 없을 것이다.  학설, 판례는 '해제의 의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전’에 새로운 법률관계를 맺은 자로 확대 해석하여, “원상회복등기 등이 이루어지기 전에” 해제사실을 모른 채 새로운 권리를 취득한 제3자에 대해서도 계약해제를 주장할 수 없다고 한다.


2. 사안의 검토
정은 갑의 해제의 의사표시 후 을이 소유권말소등기의 절차 이행을 하기 이전에 을로부터 토지의 소유권을 취득한 자이다. 청산관계설이나 채권적효과설에 의할 경우에는 정은 갑의 해제권행사에 대한 그의 선・악의와 관계없이 유효하게 소유권을 취득하게 되고, 물권적효과설에 따를 경우에도 정이 선의라면 제548조 단서의 제3자의 범위의 확대 적용에 따라 정은 유효하게 토지소유권을 취득하게 되므로 갑・정간에는 아무런 법률관계도 문제되지 않는다.

그러나 정이 악의인 상태에서 물권적효과설에 의한다면 정은 계약해제로 인하여 무권리자가 되어버린 을로부터 토지소유권을 취득한 자이므로 정의 소유권 취득은 무효가 될 것이다. 따라서 갑은 소유권에 기한 물권적청구권에 의하여 정 명의의 등기 말소를 청구할 수 있다(제213조).

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법학(法學)/민법2021. 6. 21. 18:58
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대구에 사는 갑은 서울의 고객 을에게 200131일 발신한 편지에서 동양화 1점을 100만 원에 팔겠다고 제의하면서 2001315일까지 답해줄 것을 요구하였다. 그런데 갑은 원래 그 그림을 150만 원에 팔려고 한다는 것이 100만 원으로 가격을 잘못 표기된 것이다. 을은 평소 갑이 그 그림을 150만 원에 팔려고 한다는 사실을 알고 있었기에 100만 원의 표시가 150만 원의 잘못된 표기임을 알고 있었다. 갑의 편지는 을에게 35일 배달되었고, 을은 38일 그 제의를 받아들이겠다는 편지를 써서 그 다음날 갑에게 송부하였다. 편지는 320일에야 갑에게 배달되었다. 매매계약은 성립되었는가?

 

1. , 을간 매매계약 성립 여부

(1) 계약의 성립 요건

- 계약은 원칙적으로 계약당사자 사이의 합의에 의하여 체결된다.
합의란 청약과 승낙이 내용적으로 일치하는 상태를 말한다.

1) 청약

- 청약이란 이에 대응하는 승낙과 결합하여 일정한 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 일방적·확정적 의사표시를 말하는데, 이러한 청약에는 계약의 목적을 확정할 수 있는 내용을 담고 있어야 한다. 청약의 의사표시는 상대방에 도달하여야 그 효력이 발생하는데(1111), 통지가 상대방의 지배권 내에 들어가 사회통념상 일반적으로 요지할 수 있는 상태를 말한다.

- 사안의 경우, 갑의 청약은 매매계약에서 최소한도로 요구되는 매매목적물, 매매대금이 특정되었고 35일 도달되었으므로 유효하다.

2) 승낙

- 승낙이란 청약에 응하여 계약을 성립시키고자 피청약자가 청약자에 대하여 하는 의사표시를 말하는데, 승낙은 승낙기간 내에 행해져야 한다. 승낙기간은 청약자가 청약시 승낙기간을 정한 경우에는 그 기간 중에(5281), 기간을 정하지 않은 때에는 계약을 성립시키는 데 소요되는 상당한 기간 내에 승낙을 하여야 한다(529).

- 사안의 경우, 갑은 을에게 승낙기간을 정하여 청약하였다. 5281항에 따라 승낙기간이 지난 후에 승낙의 의사표시가 도달하면 계약은 성립하지 않는 것이 원칙이다. 그러5282항에 따라 연착된 승낙이라도 보통 그 기간 내에 도달할 수 있는 발송인 경우 청약자에게 연착통지의무를 부과하고 있다. 사안에서 을은 승낙의 의사표시를 제때 발송하여 통상 승낙기간 내에 도달할 수 있는 발송이었고, 우체국 소인 등을 통해 이러한 사실을 갑이 확인할 수 있으며, 갑의 연착통지가 없었기 때문에 을의 승낙의 통지는 5283항에 따라 연착되지 않은 것으로 간주되어 유효하다.

갑의 연착통지가 있는 경우, 갑의 청약은 효력을 상실하고 을의 승낙은 갑에 대한 새로운 청약으로 볼 수 있다(530).

3) 합의의 성립 (청약과 승낙의 내용상 일치)

- 갑의 진의(150)와 표시(100) 사이에 불일치가 있으므로, 청약과 승낙의 내용상 일치 여부를 판단하기 위해서는 법률행위(계약)의 해석이 선행되어야 한다. 표의자의 내심적 효과의사는 표의자의 표시행위로 나타난다. 따라서 법률행위의 해석의 일차적 목적은 표의자의 표시행위에 내재하는 효과의사를 탐구하는 데 있다. 해석작업은 외부적으로 표현된 표의자의 표시행위로부터 출발하여야 한다. 따라서 상대방이 표의자의 진의를 알았거나 알 수 있었을 경우에는 당사자의 의사가 우선 고려되고(자연적 해석), 진의를 알 수 없는 경우에는 상대방 시각에서 표시행위의 객관적 의미를 밝히게 된다(규범적 해석).

- 사안의 경우, 갑의 청약의 진의는 150만원이나, 100만원으로 승낙서에 잘못 표시하였다. 을은 표의자 갑이 잘못 적은 것이라고 알고 있었으므로 자연적 해석에 따라 표의자의 진의에 따른 법률효과가 주어진다. 즉 양당사자의 진의는 150만원으로 일치한다.

(2) 계약의 성립시기

- 문제점 : 민법상 의사표시의 효력발생시기에 관해서는 원칙적으로 도달주의를 취하나(1111), 격지자 간 계약 성립에 관하여는 예외적으로 발신주의를 취하고 있다(531). 한편, 승낙기간을 정한 계약의 청약은 청약자가 그 기간 내에 승낙의 통지를 받지 못하면 그 효력을 잃는다(5281). 양자간 해석이 문제된다.

- 학설 대립 : 해제조건설에 따르면 승낙의 통지를 발송한 때 계약은 성립하고, 정지조건설에 따르면 승낙의 통지가 청약자에게 도달하는 것을 정지조건으로 하여 승낙의 통지를 발송한 때 소급하여 계약이 성립한다.

- 검토 : 531조가 승낙의 효력발생시기에 관하여 예외규정으로서 발신주의를 채택한 입법취지(거래의 신속)를 고려할 때 해제조건설이 타당하다.

- 소결 : 따라서 사안의 경우, 승낙통지가 연착되지 않은 것으로 간주되므로(해제조건의 불성취), 갑과 을의 계약은 을이 승낙의 의사표시를 발송한 39일 확정적으로 성립한다.

 

2. 결론

갑과 을 사이의 매매계약은 39일 매매대금 150만원으로 하여 성립되었다.

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