[물권법 사례] 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권

[물권법 사례] 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권

 

55. 건물 X는 A회사가 볼링장을 운영하기 위하여 지었으나, 이에 필요한 시설자금이 부족하여 이를 갑에게 임대하여 주었다. 갑은 시설자금을 마련하기 위하여 은행으로부터 자금을 빌리면서 A회사가 이에 연대보증을 하고 X에 관하여 근저당권설정등기를 경료하였다. 그런데 갑이 대차금의 반환을 연체함에 따라 건물 X에 관한 임의경매가 진행되어 경락인 을 명의로 소유권이전등기가 경료되었고 을은 건물 X를 명도받아서 볼링장을 경영하게 되었다. 이에 갑은 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 건물 X의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 을에 대하여 제626조 및 제203조에 기하여 유익비의 상환을 청구하였다. 정당한가? (30점)

I. 갑의 을에 대한 임대차계약상의 유익비상환청구권(제626조 제2항)
가. 유익비상환청구의 요건
(요건) 임차인의 유익비상환청구가 인정되려면, i)임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로, ii)가치의 증가가 현존하여야 하며, iii)임대차가 종료하여야 한다(제626조 제2항).
(사안) 사안에서 임차인 갑이 i)건물 X에 볼링장 영업을 위한 내장공사 등 비용을 투입하였고, ii)현재도 을이 볼링장을 경영하는 만큼 가치가 현존하며, iii)경락인 을이 건물 X를 명도받아서 볼링장을 경영하는 것으로 보아 임대차관계가 종료된 것으로 보이므로, 유익비상환청구가 가능하다. 
나. 유익비상환청구의 상대방
(임대인의 지위승계) 임차권의 승계가 있기 위해서는 임차권의 양도계약이 있거나, 상가임대차보호법이 적용되어 법률규정에 의한 승계가 있어야 한다. 이러한 임차권이 대항력이 있는 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 비용상환을 청구할 수 있다. 
(사안) 그러나 사안의 건물은 상가임대차보호법의 적용대상도 아니어서 그에 의한 임차권의 대항력이 인정되지 않고, 임차권의 양도계약도 없으므로 임대인 지위가 승계되지 않는다. 그리고 제621조 제2항에 의해 부동산임대차를 등기하면 대항력을 취득하는데, 사안에서 건물 X에 대하여 임차권 등기를 경료한 사정도 보이지 않는다. 따라서 종전의 소유자 A회사에게 비용상환을 청구할 수 있을 뿐, 새로운 소유자 을에게는 비용상환을 청구하지 못한다.

II. 갑의 을에 대한 점유자·회복자 관계상의 유익비상환청구권(제203조 제2항)
(요건) 점유자의 유익비상환청구가 인정되려면, i)청구권자가 점유할 권원이 없을 것, ii)비용지출을 주도하고 관리하였을 것을 요건으로 한다(제203조 제2항).
(판례) 판례는 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시 상대방에 대하여 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 없다고 하여, 전용물소권을 부정하는 입장이다.
(사안) 사안의 경우, 점유자 갑은 A회사와 임대차계약을 통해 적법하게 건물 X를 점유하면서 비용을 지출하였으므로, 회복자 을에게 제203조 제2항에 따른 유익비상환청구가 인정되지 않는다.

III. 결론
갑이 을에 대하여 제626조 및 제203조에 기하여 유익비상환을 청구한 것은 정당하지 않다.