[계약법] 해제가 물권관계에 미치는 효과

A가 B에게 토지를 매각하고, 등기도 이전하였지만, B가 대급을 지급하지 않기에 계약을 해제하였다. 그런데 해제 전에 토지는 이미 B로부터 C에게 전매되었다. A는 C로부터 토지를 반환받을 수 있는가?

1. 해제의 효과에 관한 이론구성

- 해제의 효과에 관해 계약관계의 소급적 소멸로 이론을 구성하는 직접효과설과 청산목적의 채권관계로의 변형으로 파악하여 해제의 효과를 비소급적으로 보는 청산관계설이 대립하나, ①민법 제548조 1항 단서의 제3자 보호규정을 두고 있는 취지, ②제549조(동시이행의 준용) 규정을 두고 있는 취지, ③해지의 장래효에 관한 550조는 해제의 소급효를 전제로 한다는 취지, ④제551조에서 굳이 해제가 손해배상청구에 영향이 없다고 규정한 취지, ⑤해제하고자 하는 자의 의도(계약을 물린다) 등에 따라, 직접효과설이 타당하고 판례도 같은 입장이다.

 

2. 계약의 소급적 실효(계약상의 법적 구속으로부터의 해방)

(1) 계약이 적법하게 해제되면 계약에 기하여 발생한 채권·채무가 모두 소급적으로 소멸한다. 따라서 아직 이행하지 않은 채무는 이행할 필요가 없다.

(2) 물권 등의 권리가 이전된 경우, 물권변동과의 관계

가. 학설

①채권적 효과설(이전청구권설): 계약이 해제되더라도 이행행위 자체는 그대로 효력을 보유하며 이를 전제로 하여 새로이 그 급부를 반환하여 원상회복시킬 채권관계가 발생한다. 물권행위의 무인성 긍정에 기초하며, 제548조 1항 단서의 ‘제3자의 권리를 해하지 못한다’는 규정은 주의적 규정으로 본다.

②물권적 효과설(당연복귀설): 물권행위의 유인성을 기초로, 이전하였던 권리는 당연히 복귀한다. 계약당사자는 원상회복의무로써 자신이 수령한 것을 이익의 현존 여부, 선악 불문하고 받은 급부 전체를 상대방에게 반환하여야 한다(548조 1항). 548조 1항은 748조의 특칙으로, 거래안전을 위한 필요적 규정으로 본다.

③청산관계설: 이미 급부한 것의 반환 전까지 물권변동에 영향이 없다고 본다. 제3자는 이론상 당연히 보호해야 한다는 주의적 규정으로 본다.

나. 판례

- “우리 법제가 물권행위의 독자성과 무인성을 인정하고 있지 않는 점과 549조 1항 단서가 거래안전을 위한 특별규정임을 생각할 때 계약이 해제되면 물권은 당연히 그 계약이 없었던 원상태로 복귀한다.”라고 하여 직접효과설, 그 중에서도 물권적 효과설의 입장이다.

(3) 물권 등의 권리가 이전된 경우, 제3자의 보호문제

- 민법 548조 1항 단서의 제3자는 “해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 의미한다.

- 해제의 소급효를 전제로 한다면, 548조 1항 단서는 소급효에 의해 해치게 되는 제3자를 보호하기 위한 규정으로 이해된다. 따라서 C가 해제 전에 계약 및 등기를 한 때에는 548조 1항 단서가 적용되어 C는 제3자로서 보호된다. 이때 제3자는 선악을 불문하며 보호받기 위해서는 A보다 먼저 등기를 경료할 필요가 있다.

 

※ 해제의 의사표시가 있은 후에 이를 모르고 해제된 계약을 기초로 새로이 권리를 취득한 제3자도 여기의 제3자에 포함시켜야한다. 다만 부동산 물권의 경우 해제에 기한 말소등기가 있은 후 권리를 취득한 자는 보호할 필요가 없다. 학설, 판례는 ‘해제의 의사 표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전’에 새로운 법률관계를 맺은 자로 확대해석한다. 이때 제3자의 악의는 계약해제를 주장하는 자에게 입증책임이 있다.

 

3. 결론

- 계약이 해제되면 그 계약은 소급하여 실효되고 물권적 효과설에 따라 소유권은 A에게 당연히 복귀하나, 해제 전 B로부터 토지를 매입한 C가 A보다 먼저 등기하였다면 548조 1항 단서의 제3자로서 보호되어 등기말소 및 회복을 청구할 수 없다.