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[물권법 사례] 법률행위에 의한 부동산 소유권양도와 선의의 제3자 보호

25. 갑은 을에게 부정하게 만든 토지감정결과를 보여주고 토지 X를 헐값으로 매수한 후 소유권이전등기를 경료받았다. 그 후 토지감정결과가 조작되었음을 알게 된 을은 매매계약을 적법하게 취소하였으나 갑은 토지 X가 자신의 명의로 등기되어 있는 것을 이용하여 이러한 사실을 전혀 모르는 병에게 토지 X를 매도하였다. 이 경우 을은 병에게 토지 X의 인도 및 등기의 말소를 청구할 수 있는가? (15점)

I. 소유물 반환 및 방해배제청구권(213조, 214조)
(청구 근거) 토지인도청구는 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구이며, 등기말소청구는 민법 제214조의 토지소유권에 기한 방해배제청구이다. 
(청구 요건) 토지인도청구는 i)원고 소유, ii)피고 점유를 요하며, 등기말소청구는 i)원고 소유, ii)피고 등기, iii)피고 등기가 원인무효일 것을 요한다. 
(사기에 의한 의사표시에 따른 소유권의 귀속) 을은 갑에게 토지 X를 매도하여 이전등기하고, 갑은 병에게 매도하여 이전등기를 경료하였으므로, 현재 등기부상 소유자는 병이다. (※ 설문에서 이미 적법하게 취소하였다고 하였으므로, 110조 자세하게 설시 불요) 
그러나 을은 사기에 의한 의사표시의 취소(민법 제110조 제1항)로서 갑과의 매매계약을 적법하게 취소하여 갑-을간 매매계약은 소급적으로 무효가 된다(제141조). 따라서 병은 무권리자인 갑으로부터 토지를 매수한 것이므로, 유효하게 소유권을 취득하지 못한다. 
(선의의 제3자에 대한 대항) 다만, 사기에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에 대하여 대항할 수 없다(민법 제110조 제3항). '제3자'는 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로써 사기에 의한 의사표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 i)실질적으로 ii)새로운 iii)법률상 이해관계를 맺은 자로 한정된다는 것이 통설, 판례의 입장이다. '선의'란 의사표시가 사기에 의한 것임을 모르는 것을 말한다. 무과실은 요건이 아니다. 제3자는 선의로 추정되므로 제3자가 악의라는 사실은 그것을 주장하는 자가 입증해야 한다.
-> 사안에서 병은 사기에 의한 의사표시에 기하여 존재하는 법률관계를 기초로 해서 소유권을 취득한 자에 해당하므로, 실질적으로 새로운 이해관계를 맺은 자이고, 선의로 추정되므로 제110조 제3항의 선의의 제3자에 해당한다. 따라서 을은 병에게 사기에 의한 의사표시의 취소를 주장할 수 없다.
 
II. 사안의 적용
을은 병에게 토지 X의 인도 및 등기의 말소를 청구할 수 없다. (청구기각)

[물권법 사례] 양도행위의 독자성·유인성

29. 갑은 을의 궁박한 상태를 이용하여 통상 가격의 1/4에 해당하는 값으로 을이 운영하고 있던 커피숍의 가구를 매수하였다. 을은 불공정한 법률행위를 근거로 무효를 주장하며 이미 인도한 가구의 반환을 요구한다. 정당한가?  (10점)

I. 소유물반환청구권(213조)
(소유물반환청구권) 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구권은 i)청구권자는 목적물의 소유권자일 것, ii)상대방은 목적물을 점유할 것을 요한다. 다만, 상대방에게 민법 제213조 단서의 점유할 권리가 있는 경우 그 청구를 거절할 수 있다.
-> 사안의 경우, 갑-을간 매매계약이 불공정한 법률행위 무효이고 그 양도행위 또한 무효로서, 을이 그대로 가구의 소유권자인지 문제된다.
(불공정한 법률행위) 민법 제104조에 의한 불공정한 법률행위는 i)급부와 반대급부가 현저히 불균형할 것, ii)급여자의 경솔·궁박·무경험에 의하여 급부하였을 것, iii)상대방이 악의일 것을 요한다.
-> 사안에서 갑은 i)통상 가격의 1/4에 해당하는 값으로 을의 가구를 매수하였고, ii)을의 궁박한 상태를 이용하였고, iii)통상 가격의 1/4 정도는 갑에게 악의가 있다고 추정되므로, 해당 매매계약은 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효이다. 
(양도행위의 유인성) 사안의 경우, 무효인 채권행위(매매계약)로 인하여, 물권행위인 물권적 합의(양도행위)도 무효가 되는지 문제된다. i)물권행위의 원인행위인 채권행위가 실효되더라도 물권행위는 유효하다는 '무인성'설도 있으나, ii)당사자의 의사에 부합하는 '유인성'설이 타당하다. 판례는 우리의 법제가 물권행위의 무인성을 인정하고 있지 않다는 이유로 유인성설 입장이다. 
-> 사안의 경우, 갑-을간 매매계약이 불공정한 법률행위로서 무효이고, 그 양도행위도 유인성으로 인해 무효이므로, 을은 가구의 소유권자이고, 갑은 가구의 점유권원 없는 점유자이다. 
(결론) 을의 갑에 대한 소유권에 기한 반환청구권에 따른 가구 반환청구는 정당하다.

II. 부당이득반환청구권(741조)
(부당이득청구권) 부당이득청구가 인정되기 위해서는 i)법률상 원인 없이, ii)타인의 재산 또는 노무로부터 이익을 얻고, iii)그러한 이익으로 인하여 타인에게 손해를 가하고, iv)이익과 손해 사이에 인과관계가 있을 것을 요한다. - 생략
-> 원인행위인 채권행위의 무효가 물권적 합의와 등기가 영향을 받지 않는다는 무인설을 취하더라도 소유권 취득의 법률상 원인인 매매계약이 무효이므로 을은 부당이득을 이유로 반환청구 가능하다. 즉, i)갑은 법률상 원인 없이, ii)을로부터 가구를 양도받았고, iii)을은 그로 인해 손해를 입었으므로, 을의 갑에 대한 부당이득반환청구권 인정된다. 유인설을 따르는 경우에도 점유가 법률상 원인 없으므로 부당이득반환청구권 인정된다.
(결론) 을의 갑에 대한 부당이득반환청구권에 따른 가구 반환청구는 정당하다. 

III. 사안의 적용
을의 갑에 대한 가구 반환요구는 정당하다. 

[물권법 사례] 용익물권과 담보물권 사이의 우선적 효력

4(2). 갑은 을에게 자신의 소유 토지 X 위에 건물을 짓도록 허락하고 지상권을 설정해 주었다. 그 후 갑은 병에게 2억원을 빌리면서 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 갑이 병에게 돈을 갚지 못하여 경매절차가 개시되고 이를 통하여 토지 X의 소유권을 정이 취득하게 되었다. 이때 정은 을에게 토지의 인도 및 건물의 철거를 청구할 수 있는가? (15점)

I. 용익물권과 담보물권 사이의 우선적 효력

(청구 근거) 대지인도청구는 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구이며, 건물철거청구는 민법 제214조의 대지소유권에 기한 방해배제청구이다. 
(청구 요건) 대지인도청구 및 건물철거청구는 i)청구권자는 대지소유권자일 것, ii)대지위에 건물이 있을 것, iii)상대방은 건물소유자로서 대지를 점유할 것을 요한다. 다만, 상대방에게 민법 제213조 단서의 점유할 권리가 있는 경우 그 청구를 거절할 수 있다.
-> 사안의 경우, 청구권자 정은 대지소유권자이고, 대지 X 위에 건물이 있으며, 상대방 을은 건물의 소유자이므로 청구요건 충족하나, 상대방에게 점유할 권리가 있는지 문제된다.
(점유할 권리) 담보물권과 용익물권의 경우도 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다. 사안의 경우, 지상권이 설정된 뒤에 저당권이 설정되었으므로 지상권이 우선하게 된다. 따라서 저당권이 실행되더라도 을의 지상권은 소멸하지 않고(민사집행법 제91조 제3항), 정은 지상권으로 제한되어 있는 토지소유권을 취득한다(민사집행법 제91조 제4항).

II. 사안의 적용
(결론) 을의 지상권이 존속하여 토지를 점유할 정당한 권리가 있으므로, 정의 토지 인도 및 건물 철거요구는 모두 정당하지 않다.

[물권법 사례] 담보물권 사이의 우선적 효력

4(1). 갑은 을로부터 1억원을 빌리면서 자신의 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 그 후 병으로부터 다시 2억원을 빌리고 그 담보로 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 병은 갑이 2억원을 갚지 못하자 경매절차를 개시하여 2억원을 토지 X의 경락가로 받았다. 이때 병은 경락가 중 얼마를 받을 수 있는가? (10점)

I. 담보물권 사이의 우선적 효력

(일물일권주의 의의) 물권 본질인 '일물일권주의' 원칙에 따르면, 하나의 물건 위에는 그 내용이 서로 용납되지 않는 물권은 하나밖에 존재할 수 없다. 그러나 저당권은 목적물을 현실적으로 지배·이용하는 것이 아니기 때문에, 같은 부동산 위에 두 개 이상 설정될 수 있다.
(물권 상호간 우선적 효력 의의) 같은 물건 위에 성립하는 물권 상호간에는, 시간적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다.
(물권 상호간 우선적 효력 근거) 저당권 상호간 우선적 효력에 대해서는 민법 제370조에서 제333조(동산질권의 순위)를 준용하는 바, 수개의 채권을 담보하기 위하여 동일한 부동산에 수개의 저당권을 설정한 때에는 그 순위는 설정의 전후에 의한다.
(사안의 적용) 사안의 경우, 후순위 저당권자 병은 채권의 변제를 받기 위하여 경매를 청구할 수 있다(민법 제363조 제1항). 그런데 경매로 매각이 되면 저당목적물 토지 X 위에 존재하던 저당권은 모두 소멸하며(민사집행법 제91조 제2항), 우선순위에 따라 배당받게 된다(민사집행법 제145조 제2항). 

II. 사안의 적용

등기순위에 따라 제1번 저당권이 후순위인 2번 저당권에 우선하므로(부동산등기법 제4조 제1항), 1번 저당권자 을이 우선하여 1억원을 변제받고, 나머지 1억원을 2번 저당권자 병이 변제받는다.