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[물권법 사례] 점유자의 회복자에 대한 유익비상환청구권

55. 건물 X는 A회사가 볼링장을 운영하기 위하여 지었으나, 이에 필요한 시설자금이 부족하여 이를 갑에게 임대하여 주었다. 갑은 시설자금을 마련하기 위하여 은행으로부터 자금을 빌리면서 A회사가 이에 연대보증을 하고 X에 관하여 근저당권설정등기를 경료하였다. 그런데 갑이 대차금의 반환을 연체함에 따라 건물 X에 관한 임의경매가 진행되어 경락인 을 명의로 소유권이전등기가 경료되었고 을은 건물 X를 명도받아서 볼링장을 경영하게 되었다. 이에 갑은 볼링장 영업을 위한 내장공사 등에 지출한 비용은 건물 X의 개량 기타 그 효용의 적극적인 증진을 위하여 투입한 비용에 해당한다고 주장하면서, 을에 대하여 제626조 및 제203조에 기하여 유익비의 상환을 청구하였다. 정당한가? (30점)

I. 갑의 을에 대한 임대차계약상의 유익비상환청구권(제626조 제2항)
가. 유익비상환청구의 요건
(요건) 임차인의 유익비상환청구가 인정되려면, i)임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용으로, ii)가치의 증가가 현존하여야 하며, iii)임대차가 종료하여야 한다(제626조 제2항).
(사안) 사안에서 임차인 갑이 i)건물 X에 볼링장 영업을 위한 내장공사 등 비용을 투입하였고, ii)현재도 을이 볼링장을 경영하는 만큼 가치가 현존하며, iii)경락인 을이 건물 X를 명도받아서 볼링장을 경영하는 것으로 보아 임대차관계가 종료된 것으로 보이므로, 유익비상환청구가 가능하다. 
나. 유익비상환청구의 상대방
(임대인의 지위승계) 임차권의 승계가 있기 위해서는 임차권의 양도계약이 있거나, 상가임대차보호법이 적용되어 법률규정에 의한 승계가 있어야 한다. 이러한 임차권이 대항력이 있는 경우에는 새로운 소유자가 임대인의 지위를 승계하기 때문에 임차인은 새로운 소유자에게 비용상환을 청구할 수 있다. 
(사안) 그러나 사안의 건물은 상가임대차보호법의 적용대상도 아니어서 그에 의한 임차권의 대항력이 인정되지 않고, 임차권의 양도계약도 없으므로 임대인 지위가 승계되지 않는다. 그리고 제621조 제2항에 의해 부동산임대차를 등기하면 대항력을 취득하는데, 사안에서 건물 X에 대하여 임차권 등기를 경료한 사정도 보이지 않는다. 따라서 종전의 소유자 A회사에게 비용상환을 청구할 수 있을 뿐, 새로운 소유자 을에게는 비용상환을 청구하지 못한다.

II. 갑의 을에 대한 점유자·회복자 관계상의 유익비상환청구권(제203조 제2항)
(요건) 점유자의 유익비상환청구가 인정되려면, i)청구권자가 점유할 권원이 없을 것, ii)비용지출을 주도하고 관리하였을 것을 요건으로 한다(제203조 제2항).
(판례) 판례는 점유자가 유익비를 지출할 당시 계약관계 등 적법한 점유권원을 가진 경우 계약관계 등의 상대방이 아닌 점유회복 당시 상대방에 대하여 제203조 제2항에 따른 지출비용의 상환을 구할 수 없다고 하여, 전용물소권을 부정하는 입장이다.
(사안) 사안의 경우, 점유자 갑은 A회사와 임대차계약을 통해 적법하게 건물 X를 점유하면서 비용을 지출하였으므로, 회복자 을에게 제203조 제2항에 따른 유익비상환청구가 인정되지 않는다.

III. 결론
갑이 을에 대하여 제626조 및 제203조에 기하여 유익비상환을 청구한 것은 정당하지 않다.

[물권법 사례] 선의점유자의 과실취득권

52. 갑은 건물 X를 취득한 다음 냉장·창고업을 시작하면서 그 아들인 을에게 위 사업과 관련한 실무를 담당하게 하였다. 그런데 을은 갑의 허락없이 건물 X 중 일부를 이러한 사실을 모르는 병에게 임대하여 주었다. 이 사실을 알게 된 갑은 병의 건물 X에 대한 점유가 을의 무권대리에 의한 임대차계약에 기인한 것으로서 법률상 원인이 없는 것이므로 병은 해당건물 X에 대한 점유부분을 인도하고 그 점유 부분에 상응하는 부당이득을 반환할 의무가 있다는 주장을 하며 이 사건 소송을 제기하였다. 이 경우 갑의 건물인도 및 부당이득반환청구권은 인용될 수 있는가? (20점)

I. 갑의 병에 대한 소유물반환청구권(제213조)
(요건) 제213조의 소유권에 기한 건물인도 청구권은 i)청구권자가 소유권자일 것, ii)상대방은 점유자일 것을 요한다.
(i)요건 검토) 병의 점유권원은 무권대리인 을과의 계약체결에 의한 임차권이므로 본인 갑의 추인이 없는 한 본인 갑에 대하여 효력이 없다(제130조).
(사안) 따라서 갑은 건물 X의 소유권자이고, 병은 제213조 단서의 점유할 권리가 확인되지 않는 점유자이므로 소유물반환청구권을 행사할 수 있다. 

II. 갑의 병에 대한 부당이득반환청구권(제741조) 
1. 부당이득반환청구권의 발생
(요건) 제741조의 부당이득반환청구권은 i)법률상 원인 없이, ii)타인의 재산이나 노무로부터 이익을 얻고, iii)타인에게 손해를 가할 것을 요한다.
(판례) 타인 소유의 토지 위에 권한없이 점유·사용·수익하고 있는 자는 법률상 원인없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 본다.
(사안) 병은 i)무권리자 을과 임차계약을 맺었을 뿐 건물 X의 진정한 소유권자인 갑으로부터 추인받은 사실이 없고, ii)갑의 재산인 건물 X를 점유함으로써 사용이익을 얻었으며, iii)그로 인하여 갑에게 동액 상당의 손해를 주었으므로, 병은 갑에게 부당이득청구권 발생한다.

2. 부당이득반환청구권의 범위
(문제점) 사안과 같이 점유자 병이 제213조 단서의 점유할 권리가 없어 건물 X를 반환해야 하는 경우, 사용이익의 반환범위에 관하여 민법 제748조에 의할 것인지, 제201조에 의할 것인지 문제된다.
(판례) 판례는 민법은 선의 점유자를 보호하기 위하여 제201조 제1항을 제748조 제1항의 특칙으로 해석한다. 판례는 사용이익도 과실에 포함된다고 본다. 과실수취권이 인정되는 선의의 점유자란 과실수취권을 포함하는 권원이 있다고 오신한 점유자로서, 오신할 만한 정당한 근거가 있어야 한다.
(사안) 사안의 경우, 소송이 제기되기 전까지 병은 을로부터 임차권을 유효하게 취득한 것으로 믿었기 때문에 제201조 제1항의 선의의 점유자에 해당한다. 따라서 반환의무가 없다.
다만, 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 그 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 보게 되므로(제197조 제2항), 갑이 제기한 소송에서 병이 패소한다면 소가 제기된 때부터 악의의 점유자로 간주되어, 제201조 제2항에 의하여 사용이익을 반환할 의무를 부담한다. 

III. 결론
갑의 건물인도 청구권은 인용될 수 있으나, 부당이득반환청구권은 인용될 수 없다.

[물권법 사례] 법률행위에 의한 부동산 소유권양도와 선의의 제3자 보호

25. 갑은 을에게 부정하게 만든 토지감정결과를 보여주고 토지 X를 헐값으로 매수한 후 소유권이전등기를 경료받았다. 그 후 토지감정결과가 조작되었음을 알게 된 을은 매매계약을 적법하게 취소하였으나 갑은 토지 X가 자신의 명의로 등기되어 있는 것을 이용하여 이러한 사실을 전혀 모르는 병에게 토지 X를 매도하였다. 이 경우 을은 병에게 토지 X의 인도 및 등기의 말소를 청구할 수 있는가? (15점)

I. 소유물 반환 및 방해배제청구권(213조, 214조)
(청구 근거) 토지인도청구는 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구이며, 등기말소청구는 민법 제214조의 토지소유권에 기한 방해배제청구이다. 
(청구 요건) 토지인도청구는 i)원고 소유, ii)피고 점유를 요하며, 등기말소청구는 i)원고 소유, ii)피고 등기, iii)피고 등기가 원인무효일 것을 요한다. 
(사기에 의한 의사표시에 따른 소유권의 귀속) 을은 갑에게 토지 X를 매도하여 이전등기하고, 갑은 병에게 매도하여 이전등기를 경료하였으므로, 현재 등기부상 소유자는 병이다. (※ 설문에서 이미 적법하게 취소하였다고 하였으므로, 110조 자세하게 설시 불요) 
그러나 을은 사기에 의한 의사표시의 취소(민법 제110조 제1항)로서 갑과의 매매계약을 적법하게 취소하여 갑-을간 매매계약은 소급적으로 무효가 된다(제141조). 따라서 병은 무권리자인 갑으로부터 토지를 매수한 것이므로, 유효하게 소유권을 취득하지 못한다. 
(선의의 제3자에 대한 대항) 다만, 사기에 의한 의사표시의 취소는 선의의 제3자에 대하여 대항할 수 없다(민법 제110조 제3항). '제3자'는 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로써 사기에 의한 의사표시에 의하여 외형상 형성된 법률관계를 토대로 i)실질적으로 ii)새로운 iii)법률상 이해관계를 맺은 자로 한정된다는 것이 통설, 판례의 입장이다. '선의'란 의사표시가 사기에 의한 것임을 모르는 것을 말한다. 무과실은 요건이 아니다. 제3자는 선의로 추정되므로 제3자가 악의라는 사실은 그것을 주장하는 자가 입증해야 한다.
-> 사안에서 병은 사기에 의한 의사표시에 기하여 존재하는 법률관계를 기초로 해서 소유권을 취득한 자에 해당하므로, 실질적으로 새로운 이해관계를 맺은 자이고, 선의로 추정되므로 제110조 제3항의 선의의 제3자에 해당한다. 따라서 을은 병에게 사기에 의한 의사표시의 취소를 주장할 수 없다.
 
II. 사안의 적용
을은 병에게 토지 X의 인도 및 등기의 말소를 청구할 수 없다. (청구기각)

[물권법 사례] 양도행위의 독자성·유인성

29. 갑은 을의 궁박한 상태를 이용하여 통상 가격의 1/4에 해당하는 값으로 을이 운영하고 있던 커피숍의 가구를 매수하였다. 을은 불공정한 법률행위를 근거로 무효를 주장하며 이미 인도한 가구의 반환을 요구한다. 정당한가?  (10점)

I. 소유물반환청구권(213조)
(소유물반환청구권) 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구권은 i)청구권자는 목적물의 소유권자일 것, ii)상대방은 목적물을 점유할 것을 요한다. 다만, 상대방에게 민법 제213조 단서의 점유할 권리가 있는 경우 그 청구를 거절할 수 있다.
-> 사안의 경우, 갑-을간 매매계약이 불공정한 법률행위 무효이고 그 양도행위 또한 무효로서, 을이 그대로 가구의 소유권자인지 문제된다.
(불공정한 법률행위) 민법 제104조에 의한 불공정한 법률행위는 i)급부와 반대급부가 현저히 불균형할 것, ii)급여자의 경솔·궁박·무경험에 의하여 급부하였을 것, iii)상대방이 악의일 것을 요한다.
-> 사안에서 갑은 i)통상 가격의 1/4에 해당하는 값으로 을의 가구를 매수하였고, ii)을의 궁박한 상태를 이용하였고, iii)통상 가격의 1/4 정도는 갑에게 악의가 있다고 추정되므로, 해당 매매계약은 제104조의 불공정한 법률행위로서 무효이다. 
(양도행위의 유인성) 사안의 경우, 무효인 채권행위(매매계약)로 인하여, 물권행위인 물권적 합의(양도행위)도 무효가 되는지 문제된다. i)물권행위의 원인행위인 채권행위가 실효되더라도 물권행위는 유효하다는 '무인성'설도 있으나, ii)당사자의 의사에 부합하는 '유인성'설이 타당하다. 판례는 우리의 법제가 물권행위의 무인성을 인정하고 있지 않다는 이유로 유인성설 입장이다. 
-> 사안의 경우, 갑-을간 매매계약이 불공정한 법률행위로서 무효이고, 그 양도행위도 유인성으로 인해 무효이므로, 을은 가구의 소유권자이고, 갑은 가구의 점유권원 없는 점유자이다. 
(결론) 을의 갑에 대한 소유권에 기한 반환청구권에 따른 가구 반환청구는 정당하다.

II. 부당이득반환청구권(741조)
(부당이득청구권) 부당이득청구가 인정되기 위해서는 i)법률상 원인 없이, ii)타인의 재산 또는 노무로부터 이익을 얻고, iii)그러한 이익으로 인하여 타인에게 손해를 가하고, iv)이익과 손해 사이에 인과관계가 있을 것을 요한다. - 생략
-> 원인행위인 채권행위의 무효가 물권적 합의와 등기가 영향을 받지 않는다는 무인설을 취하더라도 소유권 취득의 법률상 원인인 매매계약이 무효이므로 을은 부당이득을 이유로 반환청구 가능하다. 즉, i)갑은 법률상 원인 없이, ii)을로부터 가구를 양도받았고, iii)을은 그로 인해 손해를 입었으므로, 을의 갑에 대한 부당이득반환청구권 인정된다. 유인설을 따르는 경우에도 점유가 법률상 원인 없으므로 부당이득반환청구권 인정된다.
(결론) 을의 갑에 대한 부당이득반환청구권에 따른 가구 반환청구는 정당하다. 

III. 사안의 적용
을의 갑에 대한 가구 반환요구는 정당하다. 

[물권법 사례] 용익물권과 담보물권 사이의 우선적 효력

4(2). 갑은 을에게 자신의 소유 토지 X 위에 건물을 짓도록 허락하고 지상권을 설정해 주었다. 그 후 갑은 병에게 2억원을 빌리면서 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 갑이 병에게 돈을 갚지 못하여 경매절차가 개시되고 이를 통하여 토지 X의 소유권을 정이 취득하게 되었다. 이때 정은 을에게 토지의 인도 및 건물의 철거를 청구할 수 있는가? (15점)

I. 용익물권과 담보물권 사이의 우선적 효력

(청구 근거) 대지인도청구는 민법 제213조의 소유권에 기한 물건반환청구이며, 건물철거청구는 민법 제214조의 대지소유권에 기한 방해배제청구이다. 
(청구 요건) 대지인도청구 및 건물철거청구는 i)청구권자는 대지소유권자일 것, ii)대지위에 건물이 있을 것, iii)상대방은 건물소유자로서 대지를 점유할 것을 요한다. 다만, 상대방에게 민법 제213조 단서의 점유할 권리가 있는 경우 그 청구를 거절할 수 있다.
-> 사안의 경우, 청구권자 정은 대지소유권자이고, 대지 X 위에 건물이 있으며, 상대방 을은 건물의 소유자이므로 청구요건 충족하나, 상대방에게 점유할 권리가 있는지 문제된다.
(점유할 권리) 담보물권과 용익물권의 경우도 시간적으로 먼저 성립한 물권이 우선한다. 사안의 경우, 지상권이 설정된 뒤에 저당권이 설정되었으므로 지상권이 우선하게 된다. 따라서 저당권이 실행되더라도 을의 지상권은 소멸하지 않고(민사집행법 제91조 제3항), 정은 지상권으로 제한되어 있는 토지소유권을 취득한다(민사집행법 제91조 제4항).

II. 사안의 적용
(결론) 을의 지상권이 존속하여 토지를 점유할 정당한 권리가 있으므로, 정의 토지 인도 및 건물 철거요구는 모두 정당하지 않다.

[물권법 사례] 담보물권 사이의 우선적 효력

4(1). 갑은 을로부터 1억원을 빌리면서 자신의 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 그 후 병으로부터 다시 2억원을 빌리고 그 담보로 토지 X에 저당권을 설정하여 주었다. 병은 갑이 2억원을 갚지 못하자 경매절차를 개시하여 2억원을 토지 X의 경락가로 받았다. 이때 병은 경락가 중 얼마를 받을 수 있는가? (10점)

I. 담보물권 사이의 우선적 효력

(일물일권주의 의의) 물권 본질인 '일물일권주의' 원칙에 따르면, 하나의 물건 위에는 그 내용이 서로 용납되지 않는 물권은 하나밖에 존재할 수 없다. 그러나 저당권은 목적물을 현실적으로 지배·이용하는 것이 아니기 때문에, 같은 부동산 위에 두 개 이상 설정될 수 있다.
(물권 상호간 우선적 효력 의의) 같은 물건 위에 성립하는 물권 상호간에는, 시간적으로 먼저 성립한 물권이 뒤에 성립한 물권에 우선한다.
(물권 상호간 우선적 효력 근거) 저당권 상호간 우선적 효력에 대해서는 민법 제370조에서 제333조(동산질권의 순위)를 준용하는 바, 수개의 채권을 담보하기 위하여 동일한 부동산에 수개의 저당권을 설정한 때에는 그 순위는 설정의 전후에 의한다.
(사안의 적용) 사안의 경우, 후순위 저당권자 병은 채권의 변제를 받기 위하여 경매를 청구할 수 있다(민법 제363조 제1항). 그런데 경매로 매각이 되면 저당목적물 토지 X 위에 존재하던 저당권은 모두 소멸하며(민사집행법 제91조 제2항), 우선순위에 따라 배당받게 된다(민사집행법 제145조 제2항). 

II. 사안의 적용

등기순위에 따라 제1번 저당권이 후순위인 2번 저당권에 우선하므로(부동산등기법 제4조 제1항), 1번 저당권자 을이 우선하여 1억원을 변제받고, 나머지 1억원을 2번 저당권자 병이 변제받는다.