[계약법 사례] 권리의 일부가 존재하지 않는 경우(수량부족·일부멸실)

X는 자신이 소유하는 토지 갑(공부면적 100평)을 평당 1,000만 원으로 대금 10억 원에 매각하였다. Y가 갑의 인도를 받고나서 2년 후, 갑 위에 건물을 축조하고자 하였는데, 갑의 실면적은 90평인 것으로 판명되었다. (1) Y는 90평으로는 건축율과의 관계에서 예정되어 있던 건물을 축조할 수 없기 때문에 계약을 해제하고 10억 원의 반환을 청구하였다. (2) Y는 90평에 상당하는 9억 원으로 대금을 감액하고, 초과 지급한 1억 원의 반환을 구하였다. (3) Y는 100평분의 등기료를 지급하였으므로, 부족한 10평분의 등기료 20만 원의 배상을 구하였다. (4) Y는 이동안 지가가 1.5배 상승하였기 때문에 10평분의 얻을 수 있었던 이익으로 1억 5천만 원의 배상을 구하였다.

1. 수량지정매매의 의의

민법 574조는 당사자가 수량을 지정하여 체결한 매매에서 목적물 수량이 부족하거나 또는 매매목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 매도인은 매매 목적물 일부가 타인에게 속한 경우(572조)와 동일한 담보책임을 진다고 규정한다. 즉, 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 수량지정매매란 ‘당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우’를 말한다. 특정물매매에서만 인정된다.

 

2. 계약해제권 – 설문(1)

선의의 매수인은 잔존부분만으로는 매수하지 아니하였을 때는 계약 전부를 해제할 수 있다.

 

3. 대금감액청구권 - 설문(2)

매매계약을 체결함에 있어서 이 사건 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라(평당가액에 면적을 곱하여) 대금을 산정하였는데, 그 토지의 일부가 매매계약 당시 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그와 같은 사실을 알지 못하고 위 매매계약을 체결한 것이라면, 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 이 사건 토지 중 도로의 부지로 편입된 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다고 봄이 위 법조의 규정취지에 부합한다.

 

4. 손해배상청구권

가. 손해배상책임의 성격 – 채무불이행책임과의 관계

(1) 법정책임설: ‘이 경우의 매도인의 손해배상책임은 원시적 불능을 이유로 하는 것이므로 신뢰이익의 배상에 그친다‘고 해석한다.

(2) 채무불이행책임설 (판례): 제572조 제3항에서의 선의 매수인에게 인정되는 손해배상에 있어서 배상해야할 손해액은 원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액이라고 한다.
제574조의 담보책임도 본질상 채무불이행책임에 해당하는 것이므로 ‘이 경우의 손해배상도 매도인의 귀책사유를 요건으로 하는 이행이익의 배상을 내용으로 한다’는 견해도 있다. 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 멸실을 알지 못한 때에도 마찬가지이다

나. 손해배상의 범위 – 설문(3), 설문(4)

(1) 신뢰이익배상설 – 법정책임설에서는 매수인 Y가 부족하지 않다고 믿음으로써 발생한 손해(부족하다는 것을 알지 못하고 출연한 결과, 무위로 돌아간 비용)가 배상대상이 된다고 한다. - 설문(3)

(2) 이행이익배상설 – 계약책임설에서는 지정한 수량의 물건을 급부할 채무가 인정되기 때문에 이것이 이행되었다면 얻게 되었을 이익(일실이익)의 배상도 인정된다. - 설문(4)