[계약법] 매도인의 하자담보책임(권리의 일부가 존재하지 않는 경우)

X는 자신이 소유하는 토지 갑을 Y에게 10억 원에 매각하였다. 그 후 Y가 갑의 인도를 받고나서 건물을 건축하고자 하였는데, 갑의 실면적이 90평인 것이 판명되었다. (1) 계약서 중에 갑의 지번과 함께 공부상 면적이 100평이라고 기재되어 있었던 경우 (2) 계약서 중에 공부상 면적이 100평이라는 기재 외에 대금액 ‘금 10억 원’이라는 기재가 있었던 경우 (3) 당초 교섭시 X가 평당 1,100만 원에 팔고 싶다고 말한 것에 대해, Y가 평당 1,000만 원으로 해주었으면 한다고 청약한 결과, 대금액이 10억 원으로 된 경우

민법 574조는 당사자가 수량을 지정하여 체결한 매매에서 목적물 수량이 부족하거나 또는 매매목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 매도인은 매매 목적물 일부가 타인에게 속한 경우(572조)와 동일한 담보책임을 진다고 규정한다. 즉, 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 수량지정매매란 ‘당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우’를 말한다. 특정물매매에서만 인정된다.

 

판례는 “토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.”고 한다.

 

설문 1. 공부면적의 표시

매매계약시 공부면적이 표시되어 있는 것만으로는 바로 수량지정매매에 해당되지 않는다. 공부면적은 반드시 실면적과 일치하는 것은 아니며, 오히려 그렇지 않은 경우가 많기 때문이다. 공부면적의 표시는 목적물(특정물)을 특정하기 위한 방법의 하나로 볼 수 있다.

 

설문 2. 대금액 결정의 기초 - 계약서의 기재

오히려 결정적인 것은 면적의 표시가 대금액을 결정하기 위한 기초로 되었는지 여부이다.

계약서 기재에서 단위 당 금액(평 단가)으로 면적을 곱하여 대금액이 산정되어 있는 것이 분명한 경우에는, 원칙적으로 수량지정매매에 해당한다.

 

설문 3. 대금액 결정의 기초 – 교섭경위

계약서 기재에서는 분명하지 않아도, 평 단가의 가격 인하 교섭이 행해지는 등, 교섭의 경위에서 소정의 면적의 존재가 대금액 결정의 기초로 되어있다고 고려되는 경우, 수량지정매매에 해당한다.