[계약법 사례] 매도인의 담보책임(권리 전부가 타인에게 속하는 경우)

A는 B로부터 가옥을 매수하는 계약을 체결하였다. 그런데 실은 B가 A에게 매도한 가옥은 B소유가 아니라 C소유였다. B가 타인의 가옥을 A에게 매도한 행위는 법률상 유효한가? 만일 유효하다면 B로부터 A에게 소유권이 이전될 수 있는가? 만일 이전이 되지 않는다면 그 책임을 물을 수 있는가? 만일 B와 매매계약을 체결할 당시 그 가옥이 B 소유가 아님을 알고 있었다면 어떠한가?

※ 참고조문 – 민법 제569조, 제572조 제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다. 제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다. ②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다. ③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.

 

타인의 가옥을 A에게 매도한 행위는 법률상 유효한가? - 타인권리매매의 유효

민법상 소유권이 없는 자가 타인의 물건을 매매하는 것도 유효하다. 매매는 매도인이 어떤 재산권을 매수인에게 이전해 줄 의무를 발생시키는 계약이기 때문에 현재는 자기의 소유물이 아니더라도 장차 그 소유권을 매수인에게 이전해주기만 하면 그 계약의 목적을 달성할 수 있다. (원시적·주관적 불능에 해당하는 타인 권리 매매도 유효함을 전제로 매도인에게 권리취득 및 이전의무를 부과하고 있다.)

즉, 민법 제569조에 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”고 규정한 것은 바로 이를 의미하는 것이다. (판례에 따르면 매도인이 목적물에 관해 사실상 처분권을 행사할 수 있는 경우, 매도인 명의로 되어있더라도 실제 소유자가 따로 있는 경우 또한 타인 권리 매매에 해당한다. 한편, 타인귀속 여부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단한다.)

다만, 매도인이 이와 같은 의무를 이행할 수 있는지가 문제가 되지만, 이것은 매매계약이 유효한가와는 관계가 없다.

 

B로부터 A에게 소유권이 이전될 수 있는가? - 타인권리매매의 효과

569조에 따라 매도인은 권리취득·이전의무를 진다. 그러나 이때 타인은 매매계약의 당사자가 아니므로 아무런 법적 구속도 받지 않으며 계약당사자에 대해 자기의 권리를 주장할 수 있다.

위 사례에서 A는 B에 대하여 소유권이전 및 명도 청구를 할 수 있지만 실제로 B가 A에게 소유권을 이전해주기 위해서는 먼저 B가 C로부터 적법·유효하게 목적물의 소유권을 취득하지 않으면 실현될 수 없다.

 

3. 소유권을 이전할 수 없게 된 경우의 그 책임은? - 매도인 담보책임의 요건과 효과

만일 계약내용대로 매수인 A에게 권리를 이전해주지 못하는 경우, B는 일정한 책임을 진다(민법 제570조). 매도인의 담보책임은 ①타인권리매매일 것, ②권리의 취득·이전이 불가능할 것을 요하고, 이때 매도인의 책임은 귀책사유를 요건으로 하지 않는 무과실책임이다. 한편, 요건②와 관련, 판례는 “사회통념상 매수인에게 해제권을 행사하게 하는 것이 타당하다 할 정도의 이행장애가 있으면 족하고 반드시 객관적 불능에 한하는 엄격한 개념은 아니다.”는 입장이다.

매도인의 담보책임이 인정되는 경우 ①계약해제와 손해배상이 인정되고, ②손해배상의 범위는 이행이익(판례)이다.

① 계약해제권: 매수인은 선악을 불문하고 계약을 해제할 수 있다(570조 본문). 선의의 매도인은 매수인이 선의인 경우에는 손해를 배상하고, 매수인이 악의인 경우에는 손해배상 없이 계약을 해제할 수 있다(571조).

② 손해배상청구권: 악의의 매수인은 원칙적으로 손해배상청구권이 없다(570조 단서). 다만 매도인의 귀책사유가 있는 경우 채무불이행(이행불능)을 이유로 손해배상청구를 할 수 있다. 이때 손해배상범위는 “타인권리매매의 경우 원시적 하자가 아닌 569조에 의한 채무불이행이 있는 경우이므로 이행이익을 배상하여야 한다.”는 것이 통설·판례의 입장이다. 또한 매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해액은 이행불능 당시의 시가 상당액이다.

③ 계약해제 및 손해배상청구권의 행사기간: 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우엔 권리행사기간에 대한 특별한 규정이 없다. 따라서 그 권리는 10년간 존속한다고 봄이 상당하다.

 

※ 참고 판결례: “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 때에는 매매의 목적이 된 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 알지 못한 매수인이 매도인에게 대하여 손해배상을 청구함에는 매도인은 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상함이 타당하다. 따라서 그 손해는 매수인이 입은 손해뿐만 아니라 얻을 수 있었던 이익의 상실도 포함된다고 해석할 것이다.”(대법원 1967. 5. 18 선고 66다2618 전원합의체 판결)   “채무가 이행불능으로 되거나 타인의 권리매매에 있어 매도인이 그 권리를 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우의 손해배상은 그 불능 당시의 그 목적물의 시가를 기준으로 그 손해를 산정한다.”(대법원 1980. 3. 11. 선고80다78 판결)

 

4. 매수인 A가 매매계약을 체결할 당시 그 가옥이 매도인 B의 소유가 아님을 알고 있었던 경우의 책임은?

목적물의 소유권이 매도인에게 속하지 않는 것을 매수인이 알고 있었던 경우에는, 제570조에 의하면 매수인 Y는 계약을 해제할 수 있지만 손해배상을 청구하는 것은 가능하지 않다.

그렇지만 이 경우에 매수인은 매도인에 대해 제390조에 의해 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 즉, 이행불능이 매도인의 귀책사유에 의한 때에는, 매수인은, 제570조에 관계없이, 채무불이행의 일반규정에 따라 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 제570조의 담보책임과 제390조의 채무불이행책임은 서로 배척하는 것이 아니고, 각각의 요건을 충족하면, 그 성립을 인정할 수 있다는 사고에 기초를 둔다.

 

“타인의 권리를 매매의 목적으로 한 경우에 있어서 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 매도인의 의무가 매도인의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었다면 매수인이 매도인의 담보책임에 관한 민법 제570조 단서의 규정에 의해 손해배상을 청구할 수 없다 하더라도 채무불이행 일반의 규정(민법 제546조, 제390조)에 쫓아서 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.”(93다37328, 70다2449)