[계약법 사례] 매도인의 하자담보책임(민법 574조)

A는 건물을 신축할 목적으로 B 소유 대지 50평에 대해 매매계약을 체결하고 소유권이전등기까지 경료하였다. 그런데 그 후 건물 신축을 하려고 알아보았더니 이 대지 중 10여평이 도시계획상 도로에 저촉되어 건축허가가 안된다고 한다. 이 경우 A는 계약을 해제하고 매매대금을 돌려받을 수 있는가?

1. 의의

민법 574조는 당사자가 수량을 지정하여 체결한 매매에서 목적물 수량이 부족하거나 또는 매매목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 매도인은 매매 목적물 일부가 타인에게 속한 경우(572조)와 동일한 담보책임을 진다고 규정한다. 즉, 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다.

 

2. 요건

① 수량을 지정한 매매에서 수량의 부족

수량지정매매란 ‘당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우’를 말한다. 특정물매매에서만 인정된다. (불특정매매에서 급부된 물건이 부족한 때에는 채무불이행으로 될 뿐이다.)

(판례는 “토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.”고 한다.)

② 매매목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실

원시적 일부불능의 경우이다. 제535조는 일반규정이고 제574조는 특별규정이므로, 제574조 적용시 제535조는 적용되지 않는다.

 

3. 효과

① 대금감액청구권

하자의 성질상 대금감액청구권이 우선적으로 고려된다. 매수인은, 그가 선의이든 악의이든(이와 관계없이) 이전받을 수 없는 부분의 비율만큼 대금의 감액을 청구할 수 있다(제572조 1항). 이 대금감액청구권은 형성권이고, 대금감액청구는 계약의 일부해제에 해당한다.

② 계약해제권

선의의 매수인은 잔존부분만이면 매수하지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다(제572조 2항).

③ 손해배상청구권

선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상도 청구할 수 있다(제572조 3항). 신뢰이익 배상이라는 견해도 있으나, 판례는 이행이익(이행불능이 된 권리의 시가)이라고 본다.

④ 제척기간

매수인의 위 세 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다(제573조). 여기서 선의의 매수인이 ‘사실을 안 날’이란 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.

 

4. 사안의 해결

이와 관련된 판례를 살펴보면,

매매계약체결 당시 매수인이 매매대상인 부동산의 시가지계획서 저촉여부를 염려하자 매도인은 저촉되지 않음을 확인하면서 계약서에 시가지계획선 저축운운을 기재할 필요가 없다고 설명하여 매수인은 매도인의 말을 믿고 안심하고 계약을 체결한 경우에는 매수인이 매매목적물인 토지가 시가지계획선에 저촉되었음을 몰랐고, 그것을 모르는데 과실이 없었다고 할 것이므로 이를 이유로 매수인은 계약을 해제할 수 있다.(대법원 1957. 12. 5. 선고4290민상160, 카4677 판결)

-> 민법 제570조, 제566조에 의거한 계약해제권 행사(우리 민법 제580조, 제575조 준용)
목적물의 숨은 하자로 인한 계약해제: “매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 해제할 수 없다.”

 

반면, 피고가 1968. 12. 20. 본건 대지를 소외 T로부터 피고 명의로 매수하기 이전부터 본건 대지 중 10평이 도로에 편입되어 1968. 7. 8.자로 토지대장상 분할이 되었고, 원고가 현장답사후 1970. 6. 11. 공원지 대지 30평으로서 본건 대지 30평을 피고로부터 매수한 후 1977. 8. 25. 등기부상 분할등기가 된 사실을 인정하고 나서,

공원지로서의 대지를 매수한 토지의 일부가 도로에 편입되었으므로 이는 매매 목적물의 하자라 할 것이나, 이 건과 같은 공원지로서의 대지를 매수하는 자는 부동산등기부의 열람뿐만 아니라, 동 대지가 도시계획상도로에 저촉하는지의 여부 정도는 미리 조사하여 보는 것이 상례라 할 것인 바, 원고(매수인)가 부동산매매계약을 체결함에 있어 현장을 답사하였음에도 불구하고, 30평의 대지 중 10평이나 도로로 사용되고 있는 사실을 간과하였다면, 원고는 일반 보통인의 주의를 하였더라면 알 수 있었던 본건 매매목적물에 대한 하자를 부주의로 알지 못한 것이라 할 것이어서 원고에게는 위 하자있음을 알지 못한 데 대하여 과실이 있다 할 것이고, 따라서 민법 제580조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인이 매매목적물에 하자 있음을 알지 못한 데 대하여 과실이 있는 경우에는 매도인에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다고 할 것이다.(대법원 1979. 7. 24. 선고79다827 판결)

 

따라서 위의 경우 A가 10여평이 도로에 저촉되는 것을 알지 못한 데 대한 과실여부에 의하여 그 계약의 해제 여부가 결정될 것이다.