[계약법 사례] 완결권형예약

Y는 2001년 4월 1일 X로부터 그 소유의 토지 갑을 1억 원에 매입하고자 하였지만, 자금부족으로 갑에 인접하는 X 소유 토지 을을 임차하는 것으로 하고, Y가 희망한다면 을을 3,000만 원에 매입할 권리를 유보하는 취지의 계약을 체결하였다. 그 후 2004년 7월 1일에 이르러 Y는 자금 조달을 할 수 있게 되어, X에게 을을 매입한다는 통지를 하였다. 을 토지에 대한 매매계약은 성립되었는가? 그렇다면 그 성립 시점은?

1. 논거

(1) 의의

- 매매예약은 장래 본계약인 매매계약을 체결하거나 성립시키는 것을 약속하는 계약이다. 의무형예약과 예약완결형예약으로 구별되는데, 민법은 완결권형예약 중 일방예약(564조)만을 규정하고 있다.

- 완결권형 예약이란 일방적인 의사표시에 의하여 매매계약을 성립시킬 권리를 부여하는 유형의 예약을 의미하고, 이중 일방예약은 예약완결권이 일방 당사자에게만 부여된 권리이다.

(2) 성립과 효력

- 매매계약의 성립과 효력의 구성에 대해 ①예약시 성립하지만 예약완결의 의사표시라는 정지조건 달성에 의해 효력이 소급적으로 발생한다는 정지조건설과 ②예약완결의 의사표시 시 매매계약이 성립한다는 예약설이 대립한다. 당사자의 통상 의사, 합의원리와의 정합성, 564조 법문표현(“매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.”)상 예약설이 타당하다.

(3) 요건

- 564조 일방예약의 예약권리자가 매매계약에 근거하는 권리를 주장하기 위해서는 ①일방당사자에게 예약완결권을 부여한다는 취지의 합의와 ②예약권리자에 의한 예약완결의 의사표시가 있어야 한다. 한편, 형성권인 예약완결권은 예약이 성립한 때로부터 10년 이내에 행사하여야 한다(다수설·판례).

 

2. 결론

- 2001. 4. 1. X와 Y 간 목적물과 매매대금이 확정되어있고 Y의 예약완결권 행사를 요건으로 하는 매매예약이 체결되었으며, 2004. 7. 1. 예약권리자인 Y가 예약의무자인 X에 대해 예약완결의 의사표시를 하였으므로 매매계약은 성립하였다.

- 예약설에 따르면 X와 Y간 매매계약은 성립시점은 2004. 7. 1.이다. 한편, 예약일로부터 10년의 제척기간을 도과하였다는 등 예약완결권 소멸사유는 보이지 않으므로 X와 Y간 토지매매계약은 2004. 7. 1. 유효하게 성립한다.