[계약법 사례] 매매예약

대량으로 상품을 파는 대형소매점 Y는 신규 점포를 개설하기 위해 X 소유 토지 갑을 매수하고자 X와 교섭한 결과, 매매대금을 10억 원으로 하는 것을 합의하고, 인근 상점가와의 협정이 타결되는대로, 갑에 대해 매매계약을 체결한다는 취지의 각서를 작성하였다. 그런데 그 후, 인근상점가와의 협정이 타결되었음에도 불구하고, Y는 업무부진으로 신규로 점포를 내는 것을 취소하게 되었다. 이에 Y는 X에 대하여 갑을 매입할 의사가 없다는 통지를 하였다. 이때 X는 이미 매매계약이 성립되었음을 주장할 수 있는가? 아니라면 X의 다른 구제수단은?

매매계약 성립주장 가부

(1) 의의

- 매매예약은 장래 본계약인 매매계약을 체결하거나 성립시키는 것을 약속하는 계약이다. 의무형예약과 예약완결형예약으로 구별되는데, 민법은 완결권형예약 중 일방예약(564조)만을 규정하고 있다.

(2) 매매계약 성립 여부

① 본계약의 성립요건: 본계약을 체결하는 취지의 합의가 필요하다. 본계약의 본질적 부분 즉, 목적물과 매매대금이 확정되어야 하는데, 특히 부동산과 같은 중요 재산에 관한 매매계약은 일반적으로 확정적·최종적 합의가 될 때까지는 성립하지 않는다.

② 예약의 이행청구: 장래 본계약을 체결할 의무를 부담하는 취지의 예약이 행해지고 있는 경우, 그 의무의 이행을 구하는 것이 가능하다. 다만, 이를 강제하기 위한 청구로써 승낙의 의사표시에 갈음하는 재판의 청구(389조 2항)는 인정되지 않는다.

(3) 소결

- 사안의 경우, X와 Y 사이에 토지 갑을 10억 원에 매매하기로 하는 합의가 있었으나 이를 확정적·최종적 합의라고 보기는 어렵다. 매매예약에 해당한다.

 

2. 다른 구제수단

(1) 계약체결상 과실책임(535조)

- 계약준비교섭단계에서도 당사자는 신의칙상 주의의무를 부담하므로, 이에 위반해 상대방에게 손해를 생기게 한 경우에는 신뢰이익의 배상청구를 검토해볼 수 있다.

(2) 채무불이행에 기한 손해배상(390조)

- 당사자 사이에 예약의 성립이 인정되는 경우, 이에 근거해 본계약 체결의무 위반을 이유로 손해배상책임을 검토해볼 수 있다. 본계약의 체결에 의해 얻을 이익을 보장한다는 취지로 예약이 이루어진 때에는 이행이익 배상까지 인정될 수 있다는 견해도 있다.

(3) 불법행위에 기한 손해배상(750조)

 

3. 결론

- 본계약 체결에 대한 확정적·최종적 합의가 있었다고 보기 어려우나 X는 Y에게 본계약을 체결할 의무이행을 구할 수는 있다. 다만, 강제이행을 소구하기는 어렵다.

- 한편, 예약의 성립이 인정되지 않더라도 다른 구제수단으로써 계약체결상 과실책임, 390조 또는 750조에 기한 손해배상청구가 검토될 수 있다.