[민법총칙 사례] 법률행위의 무효

원고 X는 1989.1.3 포천에 있는 대지 및 지상건물 일체를 대금 1억 원에 매수하기로 하는 계약을 체결하면서 계약금 1천만 원은 당일에, 중도금 4천만 원은 1990.1.3에, 잔금 5천만 원은 1990.2.3.에 지급하기로 약정하였다. 그런데 위 토지는 계약 당시에 이미 국토이용관리법상의 규제구역으로 지정되어 있어, 그 매매계약 체결할 때는 동법 제21조에 의거 관할도지사의 허가를 받아야 함에도 이를 받지 않았다. 위 매매계약 후 이러한 사실을 알게 된 X는, 중도금지급기일에 Y를 찾아와 토지거래허가가 나오면 중도금을 주겠다고 말하고, Y와 함께 관할관청인 포천군청으로 갔으나, 허가구비서류를 갖추지 못하여 허가를 받지 못하였다. 그 후 Y는 X가 중도금을 지급하지 않았다는 이유로 토지거래허가신청절차에 협조하지 아니하여 토지거래허가를 받지 못하게 되었다. ⑴ Y는 계약의 이행을 청구할 수 있는가? 중도금 지급기일을 넘기고 있으므로, 그 지급채무의 불이행을 원인으로 하여 매매계약을 해제할 수 있는가? ⑵ 허가신청절차에 협력을 구하는 소를 제기할 수 있는가, 그 위반 시에는 손해배상청구가 가능한가? ⑶ X는 매매계약이 허가를 받지 않아 무효라는 이유로 이미 Y에게 지급한 계약금 1천만 원에 대해 부당이득을 원인으로 한 반환 청구는 가능한가? ⑷ 매매대상이 된 Y 소유 대지와 건물 중 국토이용관리법의 적용을 받지 않는 건물에 대해서, 장차 건물분에 대한 대금을 완급하는 것을 전제로, 따로이 그 소유권이전등기를 청구할 수 있는가?

 

(Ⅰ. 허가를 받지 않고 체결한 매매계약의 효력 여하

- 법률행위가 성립한 당초부터 법률상 당연히 확정적으로 그 효력이 발생하지 않고, 후에 추인을 하더라도 효력이 생기지 않는다(민법 제139조 단서). 절대적 무효, 당연 무효가 원칙이다.

- 그러나 허가의 성질이 무엇이고 이에 따른 양당사자의 법률관계(확정적 무효 여부)가 규명되어야 한다.

1. 허가의 성질

- 국토이용관리법상 토지거래허가제의 취지는 토지의 투기적 거래를 방지하는 데 목적이 있지, 거래 자체를 금지하는 것은 아니다. 따라서 규제지역 내에서도 토지거래의 자유는 인정해야 하고, 그 결과 허가는 투기의 목적이 없는 이상 해주어야 하는 인가의 성질을 가진다.

2. 허가를 받지않고 체결한 매매계약의 효력

- 허가 없이 계약체결은 국토이용관리법상의 강행규정에 반한다. 그러나 계약체결 후 허가를 신청하는 것이 거래관행인데 허가 전의 계약이라 하여 무효라 하면 허가 후 새로이 계약을 체결하여야 하는 이중의 절차를 요구하는 것이 된다. 또한 허가 후에 상대방이 당초 합의와 달리 계약체결을 거절해도 이행을 구할 길이 없어 거래질서와 신뢰를 해친다.

3. 소결

- 따라서 허가 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 없는 것으로 하여 확정적 무효와 같이 보되, 허가를 받으면 소급하여 유효한 계약이 되고 불허가로 된 때에는 무효로 확정되는 유동적 무효의 상태에 있다고 본다.)

 

Ⅱ. X·Y 사이의 법률관계 – 유동적 무효의 법률관계

1. 계약의 이행 청구 및 해제권 인정 여부

(1) 이행의 청구

- 허가 전에는 채권적 효력도 없으므로 어떠한 이행청구도 할 수 없고 상대방도 이행 의무 없다. 즉, 매수인의 매매대금지급의무나 매도인의 소유권이전등기의무가 없으며, 이행하지 않아도 계약을 해제당하거나 손해배상청구를 받지 않는다.

- 허가조건부 소유권이전등기청구도 허가 전에는 계약이 무효로서 이행청구가 불가능하다. 긍정할 경우 조건부청구권 자체를 양도할 수 있게 되어 투기를 조장할 우려가 있기 때문이다.

(2) 매매계약의 해제

- 중도금에 관한 지급기일이 약정되어 있다고 하더라도, 유동적 무효의 상태에서는 그 계약의 내용에 따라 이행할 의무가 없으므로, 중도금 지급기일을 넘기더라도 이행지체가 되지 않는다.

- 따라서 Y는 X의 지급채무의 불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 없다.

2. 당사자간의 협력의무 여부

- 유동적 무효상태에 있는 토지거래허가구역 내의 토지에 관한 매매계약에서 계약의 양당사자는 공동 허가신청절차에 협력할 의무가 있다. 이러한 의무에 위배하여 허가신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대해 상대방은 협력의무의 이행을 소구할 수 있고, 그 위반시 손해배상을 청구할 수 있다.

3. 부당이득반환청구 가부

- 유동적 무효라도 협력의무가 있는 이상 매매계약에 기한 계약금, 중도금의 지급은 법률상 원인있는 지급이고, 유동적 무효상태에 있는 계약이 확정적 무효로 된 때에야 비로소 그 금액을 부당이득으로 반환청구할 수 있다.

- 계약이 유동적 무효상태로 있는 한, 당사자는 그 계약이 효력있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이미 지급한 계약금을 부당이득을 이유로 반환청구할 수 없다. 다만 유동적 무효 상태가 확정적으로 무효가 되었을 때(ex. 관할 도지사에 의한 불허가처분이 내려졌을 때 or 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 합의하였을 때)에는 부당이득을 이유로 그 반환을 청구할 수 있다.

4. X의 Y에 대한 건물만에 대한 소유권이전등기 청구 가부 - 일부무효의 법리적용(민법 제137조)

- 민법 제137조는 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 하되, 그 무효부분이 없더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다고 규정하고 있다.

- 국토이용관리법상의 규제구역 내의 토지와 건물을 일괄하여 매매한 경우, 일반적으로 토지와 그 지상의 건물은 법률적인 운명을 같이 하는 것이므로, 토지에 관한 거래허가가 없으면, 건물만이라도 매매하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정되는 경우에 한하여, 토지에 대한 매매거래 허가가 있기 전에 건물만의 소유권이전등기를 할 수 있다. 그렇지 않은 경우에는 토지에 대한 거래허가가 있어 그 매매계약의 전부가 유효한 것으로 확정된 후에 토지와 함께 이전등기를 하여야 한다.