문. 갑은 자기 소유의 토지 토지 X를 을에게 5천만원에 매각하는 계약을 체결하였다. 을이 계약금과 중도금으로 3천만원을 지급한 후 갑에게 토지 X를 자기 앞으로 소유권이전등기를 해주면 토지 상에 건물을 지은 다음 토지와 건물을 한꺼번에 팔아 그 매각대금 중 일부로 잔대금을 지급하겠다고 하면서 6개월이면 충분하다고 하자 갑은 토지 X에 대한 소유권이전등기를 넘겨주고 인도까지 해주었다.
그 후, 위 토지상에는 건물이 건축되었는데 이는 병이 을과 건물 건축을 목적으로 토지임대차계약을 체결한 후 병이 건축한 것으로 병은 건물이 완성되자 건물보존등기를 마쳤다.
이러한 사정을 모르던 갑은 6개월이 지나도 을이 잔대금을 지급하지 않자 을에게 10일간의 기간을 정하여 잔대금의 지급을 최고하였으나 이행이 없었으므로 토지매매계약을 해제하였다.
그러나 갑이 을 명의의 토지소유권등기 말소를 지체하던 중 을은 등기 명의가 자기 앞으로 되어있음을 이용하여 정에게 토지 X를 매각하고 소유권이전등기를 경료해주었다.
Q1. 갑의 계약해제는 적법한가?
* 갑의 해제가 적법하다는 전제 하에서 그 법적효과와 관련하여 아래에 답하시오.
Q2. 갑과 을 사이의 법률관계를 설명하시오
Q3. 갑과 병 사이의 법률관계를 설명하시오
Q4. 갑과 정 사이의 법률관계를 설명하시오
답.
Q1. 갑의 계약해제는 적법한가?
1. 이행지체에 의한 해제권의 행사요건(민법 제544조)
(1) 채무자의 이행지체
①이행지체의 성립요건
②이행하지 않는 것이 위법할 것 - 동시이행의 항변권 문제
③채무자의 귀책사유 - 채무자에게 책임있는 사유로 지체되었을 것
(2) 갑에 의한 이행의 최고 - 상당한 기간을 정하여 이행을 최고할 것
(3) 최고기간 내의 불이행 - 최고기간 내에 이행 또는 이행의 제공이 없을 것
2. 사안의 검토
을의 잔대금지급채무는 중도금 지급 후 6개월이 도달한 시점에서 이행기가 도래하였으며, 잔대금지급채무는 금전채무이므로, 이행지체에 대하여 과실없음을 항변하지 못하므로(제397조 제2항) 귀책사유는 문제되지 않는다. 갑이 을과의 쌍무계약에 기한 자신의 소유권이전의무와 목적물인도의무를 이행하였기에 을은 동시이행의 항변권도 주장할 수 없으므로 을이 이행하지 않음으로써 을의 귀책사유에 의한 이행지체의 요건은 충족되었다.
또한, 갑은 잔대금지급을 위해 10일간을 정하였는데, '상당한 기간'은 채무자가 이행을 준비하고, 이를 이행하는데 필요한 기간을 말한다. 이행하여야 할 채무의 성질 기타 객관적 성질을 고려할 때 10일간을 정하여 잔대금 지급을 최고한 것은 상당기간을 정하여 최고한 것으로 판단된다.
채권자 갑이 최고했음에도 불구하고 을은 그 기간동안 잔대금을 지급하지 않았으므로 갑의 이행지체에 의한 해제권 행사는 적법하다.
Q2. 갑과 을 사이의 법률관계
1. 계약상의 법적 구속으로부터의 해방(계약의 소급적 실효)
갑의 토지매매계약 해제로 갑, 을간에는 계약에 기하여 발생한 채권, 채무가 모두 소급적으로 소멸한다. 따라서 아직 이행하지 않은 채무는 이행할 필요가 없게 된다.
을이 취득한 토지소유권은 물권적 효과설에 의할 경우 해제에 의해 등기 없이도 갑에게 복귀하는 것이 원칙이나, 을로부터 토지소유권을 전득한 정이 제548조 제1항 단서의 제3자에 해당할 경우에는 갑으로부터의 소유권복귀는 제한을 받게 된다.
2. 원상회복의무의 발생(제548조)
(1) 갑의 원상회복의무
매도인 갑은 을로부터 수령한 계약금 및 중도금의 합산액 3천만원(제548조 제1항)과 3천만원을 받은 날로부터 이에 대한 연 5푼(5%)의 법정이자(제548조 제2항)를 을에게 반환해야 한다.
법정이자의 반환은 원상회복의 차원에서 요구되는 것이므로 을이 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행하지 않더라도 이 의무를 면하는 것은 아니다. 따라서 갑이 동시이행의 항변권을 을에게 행사하는 동안에도 법정이자는 계속해서 증가하게 된다. 판례도 같은 입장이다.
(2) 을의 원상회복의무
(계약이 해제되면 그 효력이 소급적으로 소멸함에 따라 이미 그 계약상 의무에 기하여 이행된 급부는 원상회복을 위하여 부당이득으로 반환되어야 하는 것이고, 이러한 원상회복의무는 해제의 상대방은 물론이고 해제한 자도 당연히 부담하게 되는 것이므로, 당사자 사이의 약정이 적법하게 해제된 것이라면 그 해제가 누구의 귀책사유로 인한 것인지의 여부에 관계없이, 원래 당사자는 그 약정에 기하여 이미 지급받은 약정금을 상대방에게 반환할 의무를 지게 되는 것이다.
계약해제의 효과로서의 원상회복의무를 규정한 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별 귲어의 성격을 가진 것이라 할 것이어서, 그 이익반환의 범위는 이익의 현존여부나 선의, 악의에 불문하고 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다.
물건으로부터 수취한 과실(사용이익 포함)도 반환하여야 한다. 부동산을 점유, 사용함으로써 받은 이익은 특별한 사정이 없는 한 임료 상당액이라 할 것이므로, 매수인이 부동산을 인도받아 그 용도대로 사용한 경우, 매수인은 임료 상당의 이익을 받았다고 할 것이다. 반환의무자가 제3자에게 목적물을 양도함으로써 원물반환이 불가능한 경우에는 불능(원상회복의무의 이행불능) 당시의 가액으로 반환하여야 한다.)
원상회복은 원물반환을 원칙으로 하므로 을은 매매대상인 토지의 소유권등기를 말소시킬 의무와 토지를 갑에게 인도할 의무를 부담한다. 만일, 토지의 전득자 정이 소유권을 취득할 경우 을은 토지를 반환할 수 없으므로 을은 해제 당시의 토지의 객관적 가치에 따른 가액(통설-해제시 기준)을 부당이득으로 반환하여야 한다. 또한, 토지의 사용이익도 과실에 준하는 것으로 보는 것이 통설, 판례의 입장이므로, 을은 정에게 토지소유권을 이전할 시기까지 임료 상당의 금액을 갑에게 반환해야 한다.
(3) 갑과 을 사이의 의무의 관계
갑과 을의 원상회복의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 상대방의 이행 또는 이행의 제공이 없는 한 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다(제549조, 제536조).
3. 갑의 을에 대한 손해배상청구
계약채무의 소멸과 원상회복을 하고도 해제권자에게 상대방이 야기한 해제사유(이행지체)로 말미암아 손해가 남은 경우에는 이의 배상청구를 할 수 있다. 즉, 계약의 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 않는다(제551조). 채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 ①그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, ②그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다.
Q3. 갑과 병 사이의 법률관계
1. 계약해제로 인한 원상회복의무와 제3자
계약해제로 인한 원상회복의무도 제3자의 권리를 해하지 못한다(제548조 제1항 단서). 사안에서 병은 갑의 해제의 의사표시 전에 을과의 토지임대차계약에 의해 임차권을 취득한 자이다.
(민법 제548조 제1항 단서에서 위와 같은 해제의 경우 그 해제로써 제3자의 권리를 해하지 못한다고 규정하고 있으며, 여기서 말하는 제3자란 원칙적으로 '해제의 의사표시가 있기 전'에 해제된 계약에 따라서 생긴 법률관계를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 자를 말하는 것이지만,
판례를 보면 계약당사자의 일방이 계약을 해제하였을 때에는 계약은 소급하여 소멸하고 각 당사자는 원상회복의무를 지게 되나, 이 경우 계약해제로 인한 '원상회복등기 등이 이루어지기 전'에는 계약해제를 주장하는 자와 양립되지 아니하는 법률관ㄱ녜를 가지게 되었고 계약해제사실을 몰랐던 제3자에 대해서는 계약해제를 주장할 수없다고 하여, 제3자의 범위를 '해제의 의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전'에 이해관계를 갖게 된 선의의 제3자까지 포함시키고 있으며, 제3자가 계약해제사실을 알았다는 사실의 주장, 입증책임은 계약해제를 주장하는 자에게 있다.
그리고 당사자 일방이 계약해제 한 경우 그 계약해제 전에 그 해제와 양립되지 아니하는 법률관계를 가진 제3자에 대해서는 계약해제에 따른 법률효과를 주장할 수 없는 것은 제3자가 그 계약해제 전에 계약이 해제될 가능성이 있다는 것을 알았거나 알 수 있었더라도 달라지지 않는다고 하였다.)
2. 해제의 의사표시 전의 제3자
해제의 소급효를 전제로 한다면, 제3자 보호에 관한 제548조 제1항 단서는 소급효에 의해 해치게 되는 제3자를 보호하기 위한 규정이라 이해되므로, 원칙적으로 해제 전에 등장한 제3자에 적용된다. 즉 제3자라 함은 해제의 의사표시가 있기 이전에 해제되는 계약에서 생긴 법률효과를 기초로 하여 새로운 권리를 취득한 자(목적물의 양수인, 목적물에 저당권이나 이용권의 설정을 받은 자 등)를 의미한다.
우리 민법은 물권변동에 있어서 성립요건주의를 취하고 있으므로 취득자는 등기나 인도라는 공시방법을 갖추고 있어야 한다. 또한 판례는 주택임대차보호법에 의하여 대항력 있는 임차권자도 해제의 효과로부터 보호되는 제3자의 범위에 포함시키고 있다. 즉, 민법 제548조 제1항 단서에서 말하는 제3자란 일반적으로 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 말한다.
3. 사안의 검토
병은 갑의 해제의 의사표시가 있기 이전에 을의 토지소유권을 기초로 을과의 토지임대차계약에 의거하여 토지임차권을 취득한 자이다. 병은 건물의 소유를 목적으로 토지의 임대차계약을 체결한 후 그 지상건물을 보존등기한 자이므로 민법 제622조에 의하여 제3자에 대하여 대항력 있는 토지임차권을 취득한 자라고 할 수 있다. 즉, 토지 임차시 토지 임대차에 대한 등기를 별도로 하지 않더라도, 건물 등기만 하면 토지임차권을 제3자에게 주장할 수 있다. 따라서 토지 임차인이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 보존등기를 하였다면, 그 후 토지가 매도되더라도 토지의 양수인에게 토지 임차권을 주장할 수 있고 건물 철거를 막을 수 있다.
주택임대차보호법에 의하여 대항력이 인정되는 임차권자를 제548조 단서의 제3자에 포함시키고 있는 판례의 취지를 고려할 때, 제622조에 의하여 대항력이 인정되는 병도 임대인 을과 전소유자 갑간의 토지매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 갑에게(갑이 토지소유권을 회복하는 경우) 대항할 수 있다고 하는 것이 타당하다. 이 경우 갑은 전임대인 을의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있다.
Q. 갑과 정 사이의 법률관계
1. 해제의 의사표시 후 제3자의 범위
제3자의 범위를 해제의 의사표시 전의 이해관계를 갖게 된 자로 한정할 경우, 해제의 의사표시가 있은 후에 권리를 취득한 자는 보호되지 못하게 된다. 해제의 의사표시가 있었는지 제3자가 쉽게 알 수 없기 때문에 이는 불합리할 수 있다. 따라서 해제의 의사표시가 있은 후에 이를 모르고 해제된 계약을 기초로 새로이 권리를 취득한 자도 여기의 제3자에 포함시켜야 한다. 다만 부동산 물권의 경우 해제에 기한 말소등기가 있은 후 권리를 취득한 자는 보호할 필요가 없을 것이다. 학설, 판례는 '해제의 의사표시가 있은 후 그 해제에 의한 말소등기가 있기 이전’에 새로운 법률관계를 맺은 자로 확대 해석하여, “원상회복등기 등이 이루어지기 전에” 해제사실을 모른 채 새로운 권리를 취득한 제3자에 대해서도 계약해제를 주장할 수 없다고 한다.
2. 사안의 검토
정은 갑의 해제의 의사표시 후 을이 소유권말소등기의 절차 이행을 하기 이전에 을로부터 토지의 소유권을 취득한 자이다. 청산관계설이나 채권적효과설에 의할 경우에는 정은 갑의 해제권행사에 대한 그의 선・악의와 관계없이 유효하게 소유권을 취득하게 되고, 물권적효과설에 따를 경우에도 정이 선의라면 제548조 단서의 제3자의 범위의 확대 적용에 따라 정은 유효하게 토지소유권을 취득하게 되므로 갑・정간에는 아무런 법률관계도 문제되지 않는다.
그러나 정이 악의인 상태에서 물권적효과설에 의한다면 정은 계약해제로 인하여 무권리자가 되어버린 을로부터 토지소유권을 취득한 자이므로 정의 소유권 취득은 무효가 될 것이다. 따라서 갑은 소유권에 기한 물권적청구권에 의하여 정 명의의 등기 말소를 청구할 수 있다(제213조).
