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1. 수량지정매매의 의의

민법 574조는 당사자가 수량을 지정하여 체결한 매매에서 목적물 수량이 부족하거나 또는 매매목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 매도인은 매매 목적물 일부가 타인에게 속한 경우(572조)와 동일한 담보책임을 진다고 규정한다. 즉, 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 수량지정매매란 ‘당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우’를 말한다. 특정물매매에서만 인정된다.

2. 계약해제권 – 설문(1)

선의의 매수인은 잔존부분만으로는 매수하지 아니하였을 때는 계약 전부를 해제할 수 있다.

3. 대금감액청구권 - 설문(2)

매매계약을 체결함에 있어서 이 사건 토지의 면적을 기초로 하여 평수에 따라(평당가액에 면적을 곱하여) 대금을 산정하였는데, 그 토지의 일부가 매매계약 당시 이미 도로의 부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그와 같은 사실을 알지 못하고 위 매매계약을 체결한 것이라면, 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 이 사건 토지 중 도로의 부지로 편입된 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다고 봄이 위 법조의 규정취지에 부합한다.

4. 손해배상청구권

가. 손해배상책임의 성격 – 채무불이행책임과의 관계

(1) 법정책임설: ‘이 경우의 매도인의 손해배상책임은 원시적 불능을 이유로 하는 것이므로 신뢰이익의 배상에 그친다‘고 해석한다.

(2) 채무불이행책임설 (판례): 제572조 제3항에서의 선의 매수인에게 인정되는 손해배상에 있어서 배상해야할 손해액은 원칙적으로 매도인이 매매의 목적이 된 권리의 일부를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 된 때의 이행불능이 된 권리의 시가, 즉 이행이익 상당액이라고 한다.
제574조의 담보책임도 본질상 채무불이행책임에 해당하는 것이므로 ‘이 경우의 손해배상도 매도인의 귀책사유를 요건으로 하는 이행이익의 배상을 내용으로 한다’는 견해도 있다. 매매 목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 멸실을 알지 못한 때에도 마찬가지이다

나. 손해배상의 범위 – 설문(3), 설문(4)

(1) 신뢰이익배상설 – 법정책임설에서는 매수인 Y가 부족하지 않다고 믿음으로써 발생한 손해(부족하다는 것을 알지 못하고 출연한 결과, 무위로 돌아간 비용)가 배상대상이 된다고 한다. - 설문(3)

(2) 이행이익배상설 – 계약책임설에서는 지정한 수량의 물건을 급부할 채무가 인정되기 때문에 이것이 이행되었다면 얻게 되었을 이익(일실이익)의 배상도 인정된다. - 설문(4)

민법 574조는 당사자가 수량을 지정하여 체결한 매매에서 목적물 수량이 부족하거나 또는 매매목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 매도인은 매매 목적물 일부가 타인에게 속한 경우(572조)와 동일한 담보책임을 진다고 규정한다. 즉, 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다.

이때 수량지정매매란 ‘당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우’를 말한다. 특정물매매에서만 인정된다.

판례는 “토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.”고 한다.

설문 1. 공부면적의 표시

매매계약시 공부면적이 표시되어 있는 것만으로는 바로 수량지정매매에 해당되지 않는다. 공부면적은 반드시 실면적과 일치하는 것은 아니며, 오히려 그렇지 않은 경우가 많기 때문이다. 공부면적의 표시는 목적물(특정물)을 특정하기 위한 방법의 하나로 볼 수 있다.

설문 2. 대금액 결정의 기초 - 계약서의 기재

오히려 결정적인 것은 면적의 표시가 대금액을 결정하기 위한 기초로 되었는지 여부이다.

계약서 기재에서 단위 당 금액(평 단가)으로 면적을 곱하여 대금액이 산정되어 있는 것이 분명한 경우에는, 원칙적으로 수량지정매매에 해당한다.

설문 3. 대금액 결정의 기초 – 교섭경위

계약서 기재에서는 분명하지 않아도, 평 단가의 가격 인하 교섭이 행해지는 등, 교섭의 경위에서 소정의 면적의 존재가 대금액 결정의 기초로 되어있다고 고려되는 경우, 수량지정매매에 해당한다.

1. 의의

민법 574조는 당사자가 수량을 지정하여 체결한 매매에서 목적물 수량이 부족하거나 또는 매매목적물 일부가 계약 당시 이미 멸실된 경우 매도인은 매매 목적물 일부가 타인에게 속한 경우(572조)와 동일한 담보책임을 진다고 규정한다. 즉, 선의의 매수인은 대금감액 또는 계약해제 이외에 손해배상을 청구할 수 있다.

2. 요건

① 수량을 지정한 매매에서 수량의 부족

수량지정매매란 ‘당사자가 매매의 목적물인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 주안을 두고 대금도 그 수량을 기준으로 정한 경우’를 말한다. 특정물매매에서만 인정된다. (불특정매매에서 급부된 물건이 부족한 때에는 채무불이행으로 될 뿐이다.)

(판례는 “토지의 매매에 있어 목적물을 등기부상의 면적에 따라 특정한 경우라도 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하였고 면적에 의한 계산이 하나의 표준에 지나지 아니하여 그것이 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 그 대금을 결정하기 위한 방편이었다고 보일 때에는 수량을 지정한 매매라 할 수 없다.”고 한다.)

② 매매목적물의 일부가 계약 당시 이미 멸실

원시적 일부불능의 경우이다. 제535조는 일반규정이고 제574조는 특별규정이므로, 제574조 적용시 제535조는 적용되지 않는다.

3. 효과

① 대금감액청구권

하자의 성질상 대금감액청구권이 우선적으로 고려된다. 매수인은, 그가 선의이든 악의이든(이와 관계없이) 이전받을 수 없는 부분의 비율만큼 대금의 감액을 청구할 수 있다(제572조 1항). 이 대금감액청구권은 형성권이고, 대금감액청구는 계약의 일부해제에 해당한다.

② 계약해제권

선의의 매수인은 잔존부분만이면 매수하지 않았을 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있다(제572조 2항).

③ 손해배상청구권

선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상도 청구할 수 있다(제572조 3항). 신뢰이익 배상이라는 견해도 있으나, 판례는 이행이익(이행불능이 된 권리의 시가)이라고 본다.

④ 제척기간

매수인의 위 세 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년 내에 행사하여야 한다(제573조). 여기서 선의의 매수인이 ‘사실을 안 날’이란 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 그 때문에 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 말한다.

4. 사안의 해결

이와 관련된 판례를 살펴보면,

매매계약체결 당시 매수인이 매매대상인 부동산의 시가지계획서 저촉여부를 염려하자 매도인은 저촉되지 않음을 확인하면서 계약서에 시가지계획선 저축운운을 기재할 필요가 없다고 설명하여 매수인은 매도인의 말을 믿고 안심하고 계약을 체결한 경우에는 매수인이 매매목적물인 토지가 시가지계획선에 저촉되었음을 몰랐고, 그것을 모르는데 과실이 없었다고 할 것이므로 이를 이유로 매수인은 계약을 해제할 수 있다.(대법원 1957. 12. 5. 선고4290민상160, 카4677 판결)

-> 민법 제570조, 제566조에 의거한 계약해제권 행사(우리 민법 제580조, 제575조 준용)
목적물의 숨은 하자로 인한 계약해제: “매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다. 해제할 수 없다.”

반면, 피고가 1968. 12. 20. 본건 대지를 소외 T로부터 피고 명의로 매수하기 이전부터 본건 대지 중 10평이 도로에 편입되어 1968. 7. 8.자로 토지대장상 분할이 되었고, 원고가 현장답사후 1970. 6. 11. 공원지 대지 30평으로서 본건 대지 30평을 피고로부터 매수한 후 1977. 8. 25. 등기부상 분할등기가 된 사실을 인정하고 나서,

공원지로서의 대지를 매수한 토지의 일부가 도로에 편입되었으므로 이는 매매 목적물의 하자라 할 것이나, 이 건과 같은 공원지로서의 대지를 매수하는 자는 부동산등기부의 열람뿐만 아니라, 동 대지가 도시계획상도로에 저촉하는지의 여부 정도는 미리 조사하여 보는 것이 상례라 할 것인 바, 원고(매수인)가 부동산매매계약을 체결함에 있어 현장을 답사하였음에도 불구하고, 30평의 대지 중 10평이나 도로로 사용되고 있는 사실을 간과하였다면, 원고는 일반 보통인의 주의를 하였더라면 알 수 있었던 본건 매매목적물에 대한 하자를 부주의로 알지 못한 것이라 할 것이어서 원고에게는 위 하자있음을 알지 못한 데 대하여 과실이 있다 할 것이고, 따라서 민법 제580조 제1항 단서의 규정에 따라 매수인이 매매목적물에 하자 있음을 알지 못한 데 대하여 과실이 있는 경우에는 매도인에 대하여 하자담보책임을 물을 수 없다고 할 것이다.(대법원 1979. 7. 24. 선고79다827 판결)

따라서 위의 경우 A가 10여평이 도로에 저촉되는 것을 알지 못한 데 대한 과실여부에 의하여 그 계약의 해제 여부가 결정될 것이다.

1. 의의

- 569조는 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”고 규정한다. 만약 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 때에는 일정한 담보책임을 진다(570조).

- 572조는 570조를 목적물의 일부가 타인에게 속하는 경우에 맞추어 담보책임을 감축한 것으로 볼 수 있다.

2. 요건 : 일부이전불능

①일부가 타인의 권리의 매매일 것: 매매의 목적인 권리 중 일부가 법률적으로 매도인에게 귀속하지 않는 모든 경우를 말한다. 매도인이 목적물에 관하여 사실상의 처분권을 행사할 수 있는 경우도 해당한다.

②이행기까지 매도인이 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 것: 사회거래관념에 비추어 권리를 이전하는 것이 기대될 수 없다고 평가될 수 있는 경우이면 족하다. 매도인이 취득·이전할 수 없게 된 원인은 가리지 않는다. 계약체결시 이미 이행불능이었는지, 계약 후에 이전불능이 되었는지 묻지 않는다. 매도인의 고의·과실을 묻지 않는다. 매도인의 이전불능이 오직 매수인의 귀책사유로 인한 것일 때에는 매도인은 담보책임을 지지 않는다(통설, 판례).

3. 효과(책임 내용)

(1) 대금감액청구권

- 하자의 성질상 대금감액청구권이 우선적으로 고려된다. 매수인의 선악을 불문하고 권리의 일부가 타인에게 속한 부분의 비율만큼 대금감액을 청구할 수 있다(572조 1항). 대금감액청구권은 형성권이고 계약의 일부해제에 해당한다.

(2) 계약해제권

- 선의의 매수인에 한해, 잔존한 부분만이면 매수하지 않았을 경우 계약 전부를 해제할 수 있다(572조 2항).

(3) 손해배상청구권

- 선의의 매수인은 손해배상청구도 가능하다(572조 3항). 판례에 따르면 배상범위는 이행불능 당시의 시가 상당액, 즉 이행이익 상당액이다.

4. 제척기간

- 매수인이 선의인 경우에는 그 사실을 안 날부터 1년 내에 행사하여야 한다(573조). ‘그 사실을 안 날’이란 단순히 권리의 일부가 타인에게 속한 사실을 안 날이 아니라, 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었음이 확실하게 된 사실을 안 날을 의미한다.

- 매수인이 악의인 경우에는 계약한 날부터 1년 내에 행사하여야 한다.

타인의 가옥을 A에게 매도한 행위는 법률상 유효한가? - 타인권리매매의 유효

민법상 소유권이 없는 자가 타인의 물건을 매매하는 것도 유효하다. 매매는 매도인이 어떤 재산권을 매수인에게 이전해 줄 의무를 발생시키는 계약이기 때문에 현재는 자기의 소유물이 아니더라도 장차 그 소유권을 매수인에게 이전해주기만 하면 그 계약의 목적을 달성할 수 있다. (원시적·주관적 불능에 해당하는 타인 권리 매매도 유효함을 전제로 매도인에게 권리취득 및 이전의무를 부과하고 있다.)

즉, 민법 제569조에 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”고 규정한 것은 바로 이를 의미하는 것이다. (판례에 따르면 매도인이 목적물에 관해 사실상 처분권을 행사할 수 있는 경우, 매도인 명의로 되어있더라도 실제 소유자가 따로 있는 경우 또한 타인 권리 매매에 해당한다. 한편, 타인귀속 여부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단한다.)

다만, 매도인이 이와 같은 의무를 이행할 수 있는지가 문제가 되지만, 이것은 매매계약이 유효한가와는 관계가 없다.

B로부터 A에게 소유권이 이전될 수 있는가? - 타인권리매매의 효과

569조에 따라 매도인은 권리취득·이전의무를 진다. 그러나 이때 타인은 매매계약의 당사자가 아니므로 아무런 법적 구속도 받지 않으며 계약당사자에 대해 자기의 권리를 주장할 수 있다.

위 사례에서 A는 B에 대하여 소유권이전 및 명도 청구를 할 수 있지만 실제로 B가 A에게 소유권을 이전해주기 위해서는 먼저 B가 C로부터 적법·유효하게 목적물의 소유권을 취득하지 않으면 실현될 수 없다.

3. 소유권을 이전할 수 없게 된 경우의 그 책임은? - 매도인 담보책임의 요건과 효과

만일 계약내용대로 매수인 A에게 권리를 이전해주지 못하는 경우, B는 일정한 책임을 진다(민법 제570조). 매도인의 담보책임은 ①타인권리매매일 것, ②권리의 취득·이전이 불가능할 것을 요하고, 이때 매도인의 책임은 귀책사유를 요건으로 하지 않는 무과실책임이다. 한편, 요건②와 관련, 판례는 “사회통념상 매수인에게 해제권을 행사하게 하는 것이 타당하다 할 정도의 이행장애가 있으면 족하고 반드시 객관적 불능에 한하는 엄격한 개념은 아니다.”는 입장이다.

매도인의 담보책임이 인정되는 경우 ①계약해제와 손해배상이 인정되고, ②손해배상의 범위는 이행이익(판례)이다.

① 계약해제권: 매수인은 선악을 불문하고 계약을 해제할 수 있다(570조 본문). 선의의 매도인은 매수인이 선의인 경우에는 손해를 배상하고, 매수인이 악의인 경우에는 손해배상 없이 계약을 해제할 수 있다(571조).

② 손해배상청구권: 악의의 매수인은 원칙적으로 손해배상청구권이 없다(570조 단서). 다만 매도인의 귀책사유가 있는 경우 채무불이행(이행불능)을 이유로 손해배상청구를 할 수 있다. 이때 손해배상범위는 “타인권리매매의 경우 원시적 하자가 아닌 569조에 의한 채무불이행이 있는 경우이므로 이행이익을 배상하여야 한다.”는 것이 통설·판례의 입장이다. 또한 매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해액은 이행불능 당시의 시가 상당액이다.

③ 계약해제 및 손해배상청구권의 행사기간: 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우엔 권리행사기간에 대한 특별한 규정이 없다. 따라서 그 권리는 10년간 존속한다고 봄이 상당하다.

4. 매수인 A가 매매계약을 체결할 당시 그 가옥이 매도인 B의 소유가 아님을 알고 있었던 경우의 책임은?

목적물의 소유권이 매도인에게 속하지 않는 것을 매수인이 알고 있었던 경우에는, 제570조에 의하면 매수인 Y는 계약을 해제할 수 있지만 손해배상을 청구하는 것은 가능하지 않다.

그렇지만 이 경우에 매수인은 매도인에 대해 제390조에 의해 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 즉, 이행불능이 매도인의 귀책사유에 의한 때에는, 매수인은, 제570조에 관계없이, 채무불이행의 일반규정에 따라 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 제570조의 담보책임과 제390조의 채무불이행책임은 서로 배척하는 것이 아니고, 각각의 요건을 충족하면, 그 성립을 인정할 수 있다는 사고에 기초를 둔다.

“타인의 권리를 매매의 목적으로 한 경우에 있어서 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 매도인의 의무가 매도인의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었다면 매수인이 매도인의 담보책임에 관한 민법 제570조 단서의 규정에 의해 손해배상을 청구할 수 없다 하더라도 채무불이행 일반의 규정(민법 제546조, 제390조)에 쫓아서 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.”(93다37328, 70다2449)