1. 물권의 특성
물권은 특정한 물건을 직접 지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리이다. 직접 지배한다는 것은 물권자의 힘이 타인의 행위에 의존함이 없이 물건에 미친다는 것이다. 그리고 물권의 배타성으로 물권자는 그 물건으로부터 이익을 독점적으로 누리며 물건을 직접 지배하므로 모든 자에게 주장할 수 있는 절대권이며, 그 특성상 당연히 양도성을 지닌다.
2. 일물일권주의
하나의 물건에는 원칙상 하나의 물권만이 성립한다는 것이다. 단, 서로 용인되는 물권의 경우에는 허용된다. 물건의 일부나 구성부분에 관하여는 물권은 성립하지 않는다. 이는 공시의 곤란 내지 혼란을 방지하여 일반거래의 안전을 지키기 위함이다. 그리고 다수의 물건위에 1개의 물권이 성립할 수 없게끔 한 것은 목적물의 독립성, 특정성을 확보하여 공시에 편리하도록 하기 위한 것이다.
그러나 물건의 일부나 집합물 위에 물권을 인정해야 할 필요성이 있을 때 일물일권주의는 수정된다. 예를 들어, 다른 부분과 구분되어 이를 인식할 수 있는 객관적 징표가 존재하면 토지의 일부에 대해서도 소유권이 성립한다. 그리고 용익물권은 부동산의 일부 위에 설정할 수 있으며, 일정한 광물은 토지 소유권의 객체가 아니라 광업권의 객체가 된다.
3. 물권법정주의
물권의 종류와 내용을 법률로 정하는 것에 한정한다는 원칙이다. 이로 인해 물권법은 임의법인 채권법과는 달리 강행법규성을 갖게 된다. 물권법정주의는 자유로운 소유권의 확립을 위해, 물권거래의 원활과 안전을 위해 그리고 공시원칙을 확립하기 위해 물권의 종류와 내용을 미리 법률로써 한정하고 제3자가 이를 알 수 있도록 한 것이다.
4. 물권의 우선적 효력
물권은 시간적으로 먼저 성립한 물권이 나중에 성립한 물권에 우선한다. 그러나 예외적으로 종류가 다른 물권은 동일한 물건 위에 동시에 성립할 수 있고, 배타성이 없는 점유권은 우선적 효력이 없으므로 당연히 본권과 병존할 수 있다. 또, 법률이 특별한 이유에서 특수한 순위를 정하는 경우도 있다.
물권과 채권 간에는 물권이 채권에 우선한다. 이 경우에도 부동산물권의 변동을 청구하는 채권이 가등기를 갖춘 경우, 부동산임차권을 등기한 경우, 주택임차권은 등기가 없어도 주택인도와 주민등록을 마친 때에는 채권이 물권에 우선한다.
5. 물권의 물권적 청구권
물권자가 방해자에 대하여 그 방해의 제거 또는 예방에 필요한 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리를 말한다. 이는 물권으로서의 실효성을 주기 위함이다. 종류에는 물권적 반환청구권, 물권적 방해제거청구권, 물권적 방해예방청구권이 있다.
물권적 청구권은 채권적 청구권에 우선하고 물권의 이전, 소멸에 따라 물권적 청구권도 그 운명을 같이 한다. 소유권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸리지 않으나, 제한물권에 기한 물권적 청구권은 소멸시효에 걸린다. 물권적 청구권을 행사하였을 경우 비용부담의 문제는 불법행위, 계약법 기타의 책임원리에 의하여 결정되어야 한다는 상린관계설이 가장 타당하다고 본다.
6. 물권변동
물권의 변동이란 물권의 발생, 변경, 소멸을 말한다. 물권변동의 원인으로는 당사자의 의사표시에 의하여 물권변동이 일어나는 것을 법률행위에 의한 물권변동이라 하고, 법률행위 이외의 원인에 의하여 물권변동이 일어나는 것을 법률의 규정에 의한 물권변동이라 한다.
7. 공시제도
물권은 배타적 효력을 갖는 권리이기 때문에 제3자의 이익을 보호하고 거래의 안전을 위해 물권의 소재와 변동을 알게 해주는 일정한 외부적 표상을 필요로 한다. 물권의 변동을 일반 제3자가 쉽게 인식할 수 있도록 하는 표상과 제도를 공시방법과 공시제도라 한다.
부동산물권의 공시방법은 등기이고, 동산물권의 공시방법은 점유이다. 공시의 원칙을 실현시키기 위해 우리나라에서는 공시방법을 갖추지 않으면 제3자에 대한 관계는 물론 당사자 간의 관계에서도 물권변동의 효력이 발생하지 않는다는 성립요건주의를 택하고 있다.
8. 공신의 원칙
공신의 원칙이란 물권의 존재를 추측케 하는 표상 즉, 공시방법이 존재하는 경우에 이를 믿은 자를 보호하여야 한다는 원칙이다. 공신의 원칙은 진정한 권리자 보다는 물권거래의 안정성을 위한 것으로 부동산물권의 거래에서는 공신의 원칙이 인정하지 않고 동산물권의 거래에서만 이를 인정하고 있다.
9. 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동
제187조에 의해 등기 없이도 그 효력이 발생한다. 이는 상속, 공용징수, 판결, 경매 및 기타의 경우에 적용한다.
10. 등기의 효력
본등기의 효력으로는 물권행위와 그것에 합치되는 등기가 있으면 부동산물권변동의 효력이 생기는 권리변동적 효력, 기등됨으로써 제3자에게 대항할 수 있는 대항적 효력, 동일한 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위를 정하는 순위확정적 효력, 그 등기가 표상하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정케 하는 효력을 등기의 추정력이 있다.
가등기의 효력으로는 본등기순위보전의 효력 있다. 가등기는 본등기로 실행되지 않는 한 그 자체로서는 실체법상 아무런 효력이 없다. 본등기로 실행이 되면 본등기의 순위가 가등기의 순위로 소급하는 것뿐, 물권변동이 가등기 시로 소급하여 그 때에 일어나는 것을 의미하는 것은 아니다.
11. 물권의 소멸
물권의 상대적 소멸이란 물권의 권리주체의 변동을 의미하는 것이고 절대적 소멸이란 물권의 객체인 목적물 자체가 완전히 소멸하여 존재하지 않게 된 것이다. 물권의 공통적 소멸원인에는 목적물의 멸실, 소멸시효, 혼동, 공용징수, 몰수, 포기, 포락 등이 있다.
12. 점유권의 발생요건
점유권의 발생요건으로 사실상의 지배가 있다. 특정인 특정물의 사용, 수익권을 지배하고 있는 객관적인 상황이 있는 경우에 물건에 대한 사실상의 지배가 인정된다. 사실상 지배는 물건에 대해 직접 작용할 수 있는 물리적 지배가능성이 있어야 하고, 어느 정도 계속되어야 하며, 객관적 인식가능성이 있어야 한다. 사실상 지배에 대한 예외로는 점유보조자와 간접점유가 있다. 그리고 점유의 성립에는 사실상의 지배 외에 어떤 점유의사를 요하지 않지만, 적어도 사실적 지배의사를 가지려는 의사 즉, 점유설정의사는 필요하다고 본다.
13. 점유의 종류
자주와 타주, 선의와 악의, 과실 유와 무, 하자 유와 무, 정권원과 무권원, 직접과 간접, 단독과 공동점유
14. 점유보호청구권
점유물반환청구권, 점유물방해제거청구권, 점유물방해예방청구권
15. 자력구제
권리의 침해를 당한 때에 국가에 의한 구제를 구하지 않고 사력에 의하여 그의 권리의 구제 내지 실현을 하는 것이다. 침해자의 점유가 확립되기 이전, 국가의 구제를 받을 만한 시간이 없을 경우에 본래의 점유상태를 유지하기 위해 점유자의 실력행사를 하는 것이 필요하다. 우리 민법이 인정하는 점유자의 자력구제권에는 자력방위권과 자력탈환권이 있다.
