[ccibomb@CRG]# _bykim

<문제>
갑은 2016. 3. 8. X 주택을 구입하여 같은 날 전입신고를 마치고 거주하다가 2017. 3. 13. X 주택을 을에게 매도함과 동시에 을로부터 X 주택을 임대차보증금 4,000만 원, 기간 2년으로 정하여 임차하되 위 임대차보증금은 매매대금에서 공제하는 것으로 그 지급에 갈음하기로 약정하고 계속하여 X 주택에 거주하였다. 을은 2017. 3. 29. 을 명의로 X 주택에 관한 소유권이전등기를 경료한 후 같은 날 A 금고로부터 4,000만 원을 대출받고 X 주택에 관하여 채권최고액 6,000만 원의 1순위 근저당권설정등기를 경료하여 주었다. 을은 2017. 9. 9. C 은행으로부터 1억 원을 추가 대출받은 후 같은 날 C 은행을 권리자로 하여 X 주택에 관하여 채권최고액 1억 2,000만 원의 2순위 근저당권설정등기를 경료하여 주었고, 이 사실을 알게 된 갑은 2017. 9. 18. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았다. C 은행은 을이 대출원리금의 지급을 연체하자 2019. 9. 7. 서울중앙지방법원에 경매신청을 하여 2019. 9. 9. 경매기입등기가 경료되었다. 

1. 위 경매가 진행 중에 A 금고 명의의 근저당권설정등기가 말소되었고, 갑이 위 경매절차에서 배당요구를 하여 적법하게 금 2,000만 원을 지급받았다. 위 경매에서 2021. 1. 4. 낙찰받은 병이 계속 거주하고 있던 갑에 대하여 X 주택의 인도를 구하는 소를 제기하였다. 이에 대하여 갑은 나머지 임차보증금을 지급받기 전에는 병의 청구에 응할 수 없다고 주장하고 있다. 법원은 병의 청구에 대하여 어떻게 판단하여야 하는지 결론과 논거를 쓰시오. (30점)


I. 결론
법원은 병의 청구를 기각해야한다.

II. 논거
1. 논점의 정리
사안에서 갑의 임차권 대항력 발생시점이 언제인지, 갑의 임차권이 C 은행의 저당권보다 선순위여서 저당권 실행에서 매각받은 병에게 대항할 수 있는지, 임차권과 저당권의 우선순위가 문제된다.

2. 병의 X 주택 인도청구권의 성립
병은 경매절차에서 2021. 1. 4. X 주택을 낙찰받았고 매각대금 완납시 소유권을 취득한다(민사소송법 제646조의2). 갑은 X 주택을 점유하고 있으므로 갑의 항변이 이유없는 한, 병의 청구는 인정된다(민법 제213조 본문).

3. 갑의 임차권 대항력 발생시점
가. 주택임대차보호법상 대항력 발생요건 및 발생시점
주택임대차보호법상 대항력이 발생하기 위해서는 적법한 임대차계약을 전제로 i)주택의 인도와 ii)주민등록을 갖추어야 한다(동법 제3조 1항 1문). 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 '다음 날'부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 즉, 그 다음 날 오전 0시부터 대항력을 취득한다.

나. 판례의 입장
주택임대차보호법 제3조 1항은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것으로서, 단순히 형식적으로 주민등록이 되어있다는 것만으로는 부족하고, 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

다. 사안의 경우
제3자로서는 갑으로부터 을 앞으로 소유권이전등기가 경료된 2017. 3. 29. 전에는 갑의 주민등록(2016. 3. 8. X 주택 구입과 동시에 전입신고)이 소유권 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 인식하기 어렵다. 따라서 주택임대차보호법 제3조 1항에 의하여 유효한 공시방법을 갖춘 다음 날인, 을 명의의 소유권이전등기일 익일 2017. 3. 30.부터 임차인으로서 대항력을 갖는다.

4. X주택 경락인 병에 대한 임차인 갑의 대항가부
가. 우선변제권의 행사
대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 가진다(주택임대차보호법 제3조의2 제2항). 우선변제권을 행사하고도 대항력을 행사할 수 있는지 문제되는데, 대법원 판례는 임차인의 대항력과 우선변제권의 겸유 및 선택적 행사를 긍정하여 왔고, 주택임대차보호법 제3조의5로 입법화되었다.

나. 판례
후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락된 경우에는 민사소송법 제728조, 제608조 제2항의 규정에 의하여 선순위 저당권까지도 당연히 소멸하는 것이므로, 이 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이라 하더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다. 따라서 그 경락인은 주택임대차보호법 제3조 4항에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않으므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

다만, 경매 과정에서 선순위 저당권이 다른 사유로 소멸하였다면, 임차권의 대항력이 소멸하지 않는다고 보아야 한다.

다. 사안의 경우
갑은 X 주택에 관하여 A 금고의 근저당권(2017. 3. 29.)과 C 은행의 근저당권(2017. 9. 9.) 사이에 대항력을 취득하였다(2017. 3. 30.). 비록 갑의 대항력보다 뒤에 설정된 C 은행의 근저당권 실행에 의해 경매가 이루어졌다 하더라도 X 주택 경락으로 A 금고의 선순위 근저당권도 당연히 소멸되는 이상, 갑의 대항력 있는 임차권도 함께 소멸하며 갑은 X 주택의 경락인 병에게 그 임차권을 가지고 대항할 수 없다. 

그러나 사안에서는 경매 과정에서 선순위 근저당권이 다른 사유로 소멸하였으므로, 갑의 임차권의 항력은 소멸하지 않는다. 갑은 대항력과 우선변제권을 모두 가진 임차인으로, 우선변제권을 행사하여 일부 배당받은 경우 나머지 보증금이 전액 변제될 때까지 매수인(경락인)에 대하여 임대차관계 존속을 주장할 수 있다.

5. 유치권 인정여부
판례는 보증금반환채권은 민법 제320조에 규정된 '그 물건에 관하여 생긴 채권'이 아니라고 하여 유치권의 성립을 부정하고 있다.

가정법을 배우기 전에② 

가정법(假定法)이란 무엇일까요? 

무슨 엉뚱한 질문이냐고 생각할지 모르지만, 

가정법에 대해서 질문을 하면 

대부분은 가정법 과거·현재·미래·과거완료 등을 떠올리며

(사실 그에 대한 개념도 정확하지 않으면서) 대답을 한다. 

“가정법 과거는 현재 사실에 대한 반대이고 ...” 

너무 어렵다. 무조건적으로 달달 외워서 대답하는 것은 기계들도 할 수 있다. 


가정법에서 가장 기초적으로 중요한 개념은 

왜 과거동사를 사용하면서 현재나 미래에 관한 일을 언급하는가 이다. 

형식을 잘 알고 응용하는 것도 대단히 중요하지만 

왜 그러한 형태를 이용하여 표현하는가를 이해하는 것도 무척 중요하다. 

어떤 개념을 배울 때 가장 중요한 것은 기본에 충실해야 한다는 것이다. 

그리고 여러분들이 반드시 생각해야 할 것은 영어 또한 인간의 한 표현 수단이라는 것이다. 

영미인들도 배고프면 배고 프다는 말을 하고, 아프면 어디가 아프다고 말을 한다. 

그들의 문화, 역사, 언어가 한국과는 많은 차이가 있기 때문에 

그들의 표현 방식과 우리의 표현 방식이 많은 차이를 가지는 것도 사실이지만, 

그들도 우리와 똑같은 인간이기 때문에 

그들의 표현 방식의 상당부분이 근본적으로 우리와 같다는 것이다.


가정법을 공부할 때는 다음과 같은 질문을 반드시 먼저 생각해 보아야한다. 

subjunctive mood를 왜 가정법이라고 번역해 놓았을까? 

한국어에서 가정법이란 어떠한 의미를 가지고 있을까? 

가정법(假定法)은 글자 그대로 가짜(假)로 정(定)하는 것이다. 

한국어로는 만약 -- 한다면 (라면) 정도의 표현이고, 

영어로는 대표적으로 if 에 관한 표현을 알아보는 곳이 가정법이다. 

그렇다면 한국어의 만약 - 한다면 이라는 표현은 구체적으로 어떠한 의미를 가지고 있을까? 


다음 두가지 예를 비교해보자. 

①상희: 너의 집에 내 책이 있는 것 같아. 내 책 봤니? 
똘이: 아니, 찾아 볼께. '찾으면' 너에게 줄께 

②철수: 만원 한 장을 길에서 '줍는다면', 나는 가질거야.

①에서는 '찾으면', ②에서는 '줍는다면'이 똑같이 가정이다. 

-- 한다면 이라는 표현이 둘 다 사용되었지만, 

구체적으로 들어가 살펴보면 그 어감이 상당히 다르다는 것을 금방 발견하게 된다. 

①에서 똘이는 현실적 가능성(real possibility)을 염두에 두고 말한 것이지만 

②에서 철수는 현실적 가능성을 염두에 둔 것이 아니라 단지 그 상황을 상상하면서 표현한 것이다. 

만약 -- 한다면이라는 형태는 같지만 그 속의 내용물이 틀려지면 그 표현 방식이 달라지는 것도 당연하지 않겠는가. 

다음은 ①,② 예문을 영어로 표현한 것이다. 

①Sang-hee: I think I left my book at your house. Have you seen it? 
Do-ri : No, but I'll look. If I find it, I will give it to you. 

②Chul-su: If I found \10,000 bill on the street, I would keep it. 

가정법을 공부할 때 항상 기억하고 있어야 할 사항은 두 가지다. 

첫째, 현실적 가능성(real possibility or reall condition)을 염두에 두고 말할 때는 현재동사를 이용한다. 

둘째, 어떤 상황에 대하여 상상(imagining the situation or unreal condition)할 때는 항상 과거동사를 이용한다. 

가정법을 배우기 전에①

언어의 가장 기본적인 역할은 의사전달이다. 

따라서 우리가 문법을 공부할 때 우선적으로 알고 있어야 할 것은 문장에 대한 개념이다. 

왜냐하면 우리가 어떤 표현하고자 하는 바를 상대방에게 전달할 때, 

의사전달을 완벽하게 하는 가장 최소 단위를 문장(이 경우는 단문임)에서 찾을 수 있기 때문이다. 


그렇다면 문장(sentence)이란 무엇일까? 

우리가 나누는 이야기들은 대개 사람(들)이나 사물(들)에 관한 것들인데 

이것들을 한 문장의 주부(Subject)라고 부르고, 

사람이나 사물에 관한 어떤 이야기를 동사(Verbs)를 통해서 표현하는데 

바로 이 동사를 문장의 술부(Predicate)라고 부른다. 

그리고 모든 문장은 주부와 술부가 있어야 완전 한 문장이라 할 수 있다. 


주부          +            술부
(주어)                      (동사)
Rivers                      flow
(The) train                 stopped (suddenly.)
(Those little) birds       are singing (merrily in the tree.)

cf) All right!(좋소, 알았소!)나 Good! 등은 완전한 의미 단위가 될 수는 있으나 문장은 될 수 없다. 

완전한 문장(sentence)이라 함은 언제나 주부와 술부가 있어야 한다. 


문장의 구성 성분에서 가장 중요한 것은 주부와 술부이다. 

그런데 여기에서 대단히 중요한 개념이 하나 있다. 

술부는 그 형태가 일단 일차적으로 현재 동사와 과거동사 두 가지로만 먼저 표현된다는 것이다. 

위 표에서도 보이듯이 flow, stopped, are는 현재형이거나 과거형이다. 

are singing의 경우 술부 동사가 두 개 이지만, 

일단 현재형인 are가 나온 후 singing(현재분사)이 나온다. 

여러분들이 반드시 기억하고 있어야 할 것은 will과 같은 동사이다. 

will은 무슨 형일까? 대부분이 미래형이라고 한다. 

영어에는 미래형이라는 것이 존재하지 않는다. 

예를 들어 여러분들이 잘 알고있는 do의 형태를 살펴보자. 

①원형 부정사 · to부정사: do · to do 
②현재형: do · does
③과거형: did 
④현재 · 과거분사: doing · done 
⑤동명사: doing 

여러분들이 지금까지 영어 문장을 보면서 ①~⑤ 이외 형태의 do를 본적이 있는지 생각해 보라. 

대부분의 영어 동사들은 do와 같은 방식으로 그 형태를 변화시키면서 문장에서 표현된다.

(미래형은 존재하지 않는다). 


하지만 예외적인 것도 있다.

 will, can, shall, may 같은 조동사들이 대표적인 경우인데 

이 동사들은 현재형 will, can, shall, may와 과거형 would, could, should, might 외의 다른 형은 존재하지 않는다. 

다음 문장을 한 번 살펴보자: He will can finish the work in anhour.

위 예문은 틀린 문장이다. 이유는 will과 can을 함께 쓸 수 없기 때문이다. 

왜 will can은 함께 쓸 수 없을까? 대부분의 학생들은 조동사는 두 번 연속해서 나올 수 없기 때문이라고 한다. 

과연 그럴까? 조동사 편에서 자세히 설명하겠지만 조동사는 세 번도 연속해서 표현될 수 있다. 

It will have been written by him. 

이 문장에서 will have beene 전부 조동사이고 written은 본동사이다. 

그렇다면 위 보기 문장에서 will can 이 연속해서 나올 수 없는 이유는 무엇 때문일까? 

will, can, shall, may 같은 조동사들은 반드시 동사 원형을 취(取)하는 조동사들이다.

(모든 조동사 뒤에 동사 원형이 오는 것은 아니다)

can 은 현재형이지 원형이 아니다. 따라서 can을 be able to로 바꿔 써야 옳다. 


Remember: 모든 첫 술부동사는 현재형과 과기형뿐이다.