| A는 B로부터 가옥을 매수하는 계약을 체결하였다. 그런데 실은 B가 A에게 매도한 가옥은 B소유가 아니라 C소유였다. B가 타인의 가옥을 A에게 매도한 행위는 법률상 유효한가? 만일 유효하다면 B로부터 A에게 소유권이 이전될 수 있는가? 만일 이전이 되지 않는다면 그 책임을 물을 수 있는가? 만일 B와 매매계약을 체결할 당시 그 가옥이 B 소유가 아님을 알고 있었다면 어떠한가? |
※ 참고조문 – 민법 제569조, 제572조
제569조(타인의 권리의 매매) 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.
제572조(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)
①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.
③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. |
타인의 가옥을 A에게 매도한 행위는 법률상 유효한가? - 타인권리매매의 유효
민법상 소유권이 없는 자가 타인의 물건을 매매하는 것도 유효하다. 매매는 매도인이 어떤 재산권을 매수인에게 이전해 줄 의무를 발생시키는 계약이기 때문에 현재는 자기의 소유물이 아니더라도 장차 그 소유권을 매수인에게 이전해주기만 하면 그 계약의 목적을 달성할 수 있다. (원시적·주관적 불능에 해당하는 타인 권리 매매도 유효함을 전제로 매도인에게 권리취득 및 이전의무를 부과하고 있다.)
즉, 민법 제569조에 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.”고 규정한 것은 바로 이를 의미하는 것이다. (판례에 따르면 매도인이 목적물에 관해 사실상 처분권을 행사할 수 있는 경우, 매도인 명의로 되어있더라도 실제 소유자가 따로 있는 경우 또한 타인 권리 매매에 해당한다. 한편, 타인귀속 여부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단한다.)
다만, 매도인이 이와 같은 의무를 이행할 수 있는지가 문제가 되지만, 이것은 매매계약이 유효한가와는 관계가 없다.
B로부터 A에게 소유권이 이전될 수 있는가? - 타인권리매매의 효과
569조에 따라 매도인은 권리취득·이전의무를 진다. 그러나 이때 타인은 매매계약의 당사자가 아니므로 아무런 법적 구속도 받지 않으며 계약당사자에 대해 자기의 권리를 주장할 수 있다.
위 사례에서 A는 B에 대하여 소유권이전 및 명도 청구를 할 수 있지만 실제로 B가 A에게 소유권을 이전해주기 위해서는 먼저 B가 C로부터 적법·유효하게 목적물의 소유권을 취득하지 않으면 실현될 수 없다.
3. 소유권을 이전할 수 없게 된 경우의 그 책임은? - 매도인 담보책임의 요건과 효과
만일 계약내용대로 매수인 A에게 권리를 이전해주지 못하는 경우, B는 일정한 책임을 진다(민법 제570조). 매도인의 담보책임은 ①타인권리매매일 것, ②권리의 취득·이전이 불가능할 것을 요하고, 이때 매도인의 책임은 귀책사유를 요건으로 하지 않는 무과실책임이다. 한편, 요건②와 관련, 판례는 “사회통념상 매수인에게 해제권을 행사하게 하는 것이 타당하다 할 정도의 이행장애가 있으면 족하고 반드시 객관적 불능에 한하는 엄격한 개념은 아니다.”는 입장이다.
매도인의 담보책임이 인정되는 경우 ①계약해제와 손해배상이 인정되고, ②손해배상의 범위는 이행이익(판례)이다.
① 계약해제권: 매수인은 선악을 불문하고 계약을 해제할 수 있다(570조 본문). 선의의 매도인은 매수인이 선의인 경우에는 손해를 배상하고, 매수인이 악의인 경우에는 손해배상 없이 계약을 해제할 수 있다(571조).
② 손해배상청구권: 악의의 매수인은 원칙적으로 손해배상청구권이 없다(570조 단서). 다만 매도인의 귀책사유가 있는 경우 채무불이행(이행불능)을 이유로 손해배상청구를 할 수 있다. 이때 손해배상범위는 “타인권리매매의 경우 원시적 하자가 아닌 569조에 의한 채무불이행이 있는 경우이므로 이행이익을 배상하여야 한다.”는 것이 통설·판례의 입장이다. 또한 매도인이 매수인에게 배상하여야 할 손해액은 이행불능 당시의 시가 상당액이다.
③ 계약해제 및 손해배상청구권의 행사기간: 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우엔 권리행사기간에 대한 특별한 규정이 없다. 따라서 그 권리는 10년간 존속한다고 봄이 상당하다.
※ 참고 판결례:
“매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없을 때에는 매매의 목적이 된 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 알지 못한 매수인이 매도인에게 대하여 손해배상을 청구함에는 매도인은 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상함이 타당하다. 따라서 그 손해는 매수인이 입은 손해뿐만 아니라 얻을 수 있었던 이익의 상실도 포함된다고 해석할 것이다.”(대법원 1967. 5. 18 선고 66다2618 전원합의체 판결)
“채무가 이행불능으로 되거나 타인의 권리매매에 있어 매도인이 그 권리를 매수인에게 이전할 수 없게 된 경우의 손해배상은 그 불능 당시의 그 목적물의 시가를 기준으로 그 손해를 산정한다.”(대법원 1980. 3. 11. 선고80다78 판결) |
4. 매수인 A가 매매계약을 체결할 당시 그 가옥이 매도인 B의 소유가 아님을 알고 있었던 경우의 책임은?
목적물의 소유권이 매도인에게 속하지 않는 것을 매수인이 알고 있었던 경우에는, 제570조에 의하면 매수인 Y는 계약을 해제할 수 있지만 손해배상을 청구하는 것은 가능하지 않다.
그렇지만 이 경우에 매수인은 매도인에 대해 제390조에 의해 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 즉, 이행불능이 매도인의 귀책사유에 의한 때에는, 매수인은, 제570조에 관계없이, 채무불이행의 일반규정에 따라 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다. 이는 제570조의 담보책임과 제390조의 채무불이행책임은 서로 배척하는 것이 아니고, 각각의 요건을 충족하면, 그 성립을 인정할 수 있다는 사고에 기초를 둔다.
“타인의 권리를 매매의 목적으로 한 경우에 있어서 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 매도인의 의무가 매도인의 귀책사유로 인하여 이행불능이 되었다면 매수인이 매도인의 담보책임에 관한 민법 제570조 단서의 규정에 의해 손해배상을 청구할 수 없다 하더라도 채무불이행 일반의 규정(민법 제546조, 제390조)에 쫓아서 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 할 것이다.”(93다37328, 70다2449)
